ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования автор пришел к следующим выво-

_{1. Проведение исторического анализа способов решения жилищного во-}

проса и управления жилой недвижимостью в России позволило выделить четыре периода, в зависимости от принадлежности к сферам публичного или частного правового регулирования.

В работе последовательно доказывается, что управление жилой недвижимо- стью, понимаемое как обеспечение благоприятных и безопасных условий прожи- вания, а также эксплуатация и ремонт, переходило из сферы архаичного публич- но-правового регулирования в дореволюционный период в сферу частноправово- го – в постреволюционный и период НЭПа; от исключительно публично- правового регулирования в советский период к преимущественно частноправово- му в постсоветский (современный) период.

2. Исходя из принадлежности отношений по управлению жилой недвижи- мостью к сферам частноправового или публично-правового регулирования выде- лено несколько групп:

– управление жилищным фондом является проявлением публичного инте- реса и составной частью жилищной политики, относится к сфере комплексного, преимущественно публичного регулирования и подпадает под регулирование ад- министративным законодательством;

– управление многоквартирным домом является проявлением частного и публичного интересов, относится к сферам публичного и частного регулирования и подпадает под регулирование жилищным и гражданским законодательством;

– управление общим имуществом собственников помещений расценивается как составная часть управления многоквартирным домом, является проявлением частного интереса, относится к сфере частного регулирования и подпадает под регулирование жилищным и гражданским законодательством.

3. Выделены особенности, свойственные общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, по сравнению с долевой и совместной соб-

ственностью, закреплёнными в гл.

Делается вывод, что право собственности на имущество в многоквартирном доме является самостоятельной разновидностью общей собственности, отличаю- щаяся особенностями объекта, характером отношений между сособственниками и применением принципа большинства при принятии решений, касающихся осуще- ствления правомочий.

4. Выявлено, что в содержание правоотношения на общее имущество в многоквартирном доме входит специфический комплекс прав, пределов их осуществления и обязанностей сособственников в отношении общего имущества. Комплекс состоит:

– из общих субъективных прав владения, пользования и в предусмотрен- ных законом пределах распоряжения общим имуществом;

– в недопустимости осуществлять деятельность, которая может повлечь за собой разрушение и порчу жилого помещения и общего имущества, нарушение прав и законных интересов других граждан;

– из общих субъективных обязанностей по управлению общим имущест- вом посредством определенного способа, выбранного на общем собрании собст- венников помещений в многоквартирном доме; по несению бремени материаль- ных затрат, связанных с содержанием и проведением мероприятий по энергосбе- режению, с капитальным ремонтом общего имущества.

5. Наряду с традиционными правомочиями собственника и бременем содержания предлагается выделить самостоятельную обязанность собственника по управлению имуществом применительно к общему имуществу в многоквар- тирном доме. Сущностью данной обязанности будет являться реализация мер по безопасному и эффективному пользованию, обеспечению сохранности, надлежа- щему содержанию и капитальному ремонту, осуществлению мероприятий по энергосбережению в многоквартирном доме. Содержанием самостоятельной обя-

занности по управлению выступают действия фактического и юридического ха- рактера. Данная обязанность являться обязанностью активного типа.

6. Делается вывод о том, что исходя из требований к управлению, уста- новленных ч. 1 ст. 161 ЖК РФ именно многоквартирный дом целиком, а не толь- ко общее имущество в доме, должен являться объектом управления. Решение во- просов пользования и в установленных законом пределах распоряжения в виде управления общим имуществом является одной из составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом.

7. Анализируя требования, связанные с управлением многоквартирным домом, диссертант приходит к выводу о том, что не все требования могут быть исполнены собственниками помещений самостоятельно. В их фактические и юридические действия входят только соблюдение, а не обеспечение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требо- ваний законодательства по отношению к жилым помещениям и общим объектам в многоквартирном доме. Требования по надлежащему содержанию общего иму- щества обращены не к собственникам помещений непосредственно, а к иным ли- цам, а обязанностью собственников помещений является выбор способа управле- ния и заключение соответствующего договора с лицом, которое обеспечивает надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собствен- ники помещений императивно обязаны заключить договор на предоставление коммунальных услуг с исполнителем, который обеспечивает состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, и заключает с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов.

8. Устанавливается роль совета многоквартирного дома, которую можно определить как согласительный коллегиальный постоянно действующий орган управления, обеспечивающий реализацию прав и обязанностей собственников помещений по управлению многоквартирным домом. Считаем, что законодатель излишне подробно расписал полномочия совета и председателя совета много- квартирного дома. Представляется, что это, во-первых, утяжеляет нормы данной

статьи, во-вторых, перечень возможных действий, установленный ч.

161. 1 ЖК РФ, должен быть открытым.

9. Обосновывается, что гражданско-правовой договор управления много- квартирным домом относится к группе потребительских договоров. Для обеспе- чения баланса прав сторон данного договора используются элементы публично- правового регулирования, обязывающие управляющие организации раскрывать информацию о своей деятельности и дающие право органам местного самоуправ- ления на основании обращения собственников помещений проводить проверки деятельности управляющей организации.

Исследуя договор управления многоквартирным домом, соискатель отмеча- ет, что в нем явно прослеживается неравенство в правовом положении между управляющей организацией и гражданами – собственниками жилых помещений. Данное неравенство требует внедрения в гражданские правоотношения методов публичного регулирования. В работе систематизируются юридические средства, необходимые для достижения баланса между положением указанных сторон.

10. Доказывается, что управление многоквартирным домом как самостоя- тельная обязанность собственников помещений осуществляется фактическими действиями, обеспечивающими реализацию прав владения и пользования жилыми помещениями и общим имуществом и направленными на обеспечение надлежа- щей эксплуатации многоквартирного дома, и юридическими действиями, обеспе- чивающими реализацию прав пользования и распоряжения в установленных за- коном пределах общим имуществом.

11. Делается вывод о том, что деятельность по управлению многоквар- тирным домом осуществляется на нескольких уровнях:

первый уровень – деятельность собственников помещений в многоквартир- ном доме по управлению им;

второй уровень – деятельность управляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иных лиц, привлекаемых по договорам с собственниками помещений и отвечаю- щих за содержание общего имущества и за обслуживание внутридомовых инже- нерных систем; ресурсоснабжающих организаций;

Деятельность, реализующаяся посредством осуществления прав и обязанно- стей первого и второго уровня, находится преимущественно в сфере частноправо- вого регулирования. Деятельность, реализующаяся посредством осуществления полномочий третьего уровня, – в сфере публично-правового регулирования. Все эти многоуровневые обязанности и полномочия взаимосвязаны и взаимообуслов- лены, и рассматривать их в отрыве друг от друга недопустимо.