§2. Особенности оборота сельскохозяйственных земель по российскому и зарубежному законодательству

В России, как отмечалось выше, особенности оборота земель сель­скохозяйственного назначения определены Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначениях» (за исключе­нием тех земель, на которые данный Закон нс распространяется, о чем было сказано выше).

В соответствии с п. 5 ст. 1 этого Закона принятие субъектами РФ за­конов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные прави­ла и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяй­ственного назначения, нс допускается.

Необходимо заметить, что до принятия данного Закона была приос­тановлена приватизация земельных участков из земель сельскохозяй­ственного назначения, находящихся в государственной или муници­пальной собственности. Закон установил, что:

приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момен­та, установленного законом субъекта Российской Федерации (в 2003 г. Закон дополнен нормой о том, что в субъектах, которые не приняли со­ответствующие нормативные акты, приватизация начинается с I января 2004 г.);

приватизации не подлежат находящиеся в государственной или му­ниципальной собственности земельные участки из земель сельскохо­зяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Закон ввел ограничения по кругу субъектов права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения: в соответствии с ним иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридиче­ских лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Установленные законом требования к размерам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения направлены:

на недопущение такого дробления участков, в результате которого возникаю! участки слишком мелкие для использования по целевому назначению.

на предотвращение концентрации в одних руках больших площадей сельскохозяйственных земель. В этих целях законом субъекта Россий­ской Федерации устанавливается максимальный размер общей плошали сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории од­ного муниципального района и могут находиться в собственности одно­го гражданина и (или) одного юридического лица; этот размер должен быть равным не менее чем 10% обшей плошали сельскохозяйственных

угодий, расположенных на указанной территории в момент предостав­ления и (или) приобретения таких земельных участков.

Установлена обязанность липа, в собственности которого по допус­каемым законом основаниям оказались земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, размер которых превышает указан­ную норму, произвести их отчуждение в течение года с момента возник­новения права собственности. В противном случае орган государствен­ной власти субъекта Российской Федерации обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка на торгах, а при отсутствии лица, изъявившего желание при­обрести этот земельный участок, субъект Российской Федерации (или в случаях, установленных законом этого субъекта Российской Федера­ции, — муниципальное образование) должен приобрести его по рыноч­ной стоимости, сложившейся в данной местности.

C целью обеспечения возможности перераспределения публичной властью таких ценных земель, какими являются сельскохозяйственные земли, установлено преимущественное право покупки участков из таких земель субъектом Российской Федерации (или в случаях, установлен­ных законом такого субъекта, — муниципальным образованием), кото­рый при продаже лицом участка имеет право приобрести его по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Для этого продавец обязан известить в письменной форме вы­сший исполнительный орган государственной власти субъекта Россий­ской Федерации (орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земель­ного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Если субъект Российской Федерации (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продав­ца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, нс ниже указанной в извещении цены. При снижении цены или изменении других сущест­венных условий договора продавец обязан направить повое извещение.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, является ничтожной.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения опреде­ляет некоторые особенности аренды земельных участков рассматривае­мой категории земель.

Максимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохо­зяйственного назначения составляет 49 лет; минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимос­ти от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, пере­даваемых в аренду.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного на­значения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, нс ограничивается.

При предоставлении в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, действуют следу­ющие правила.

Участки предоставляются без торгов, в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. только в случае, если имеется одно заявление о передаче их в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опуб­ликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи зе­мельных участков в средствах массовой информации, опрсделснных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о пе­редаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в те­чение месяца с момента опубликования сообщения нс поступили иные заявления. Fxjhiже подано два и более заявлений, земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

При этом переданный в аренду гражданину или юридическому лицу ■земельный участок может быть приобретен таким арендатором в соб­ственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при усло­вии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в компетен­тный орган.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на­ходящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим об­ществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных ма­лочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Даль­него Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду без торгов. По при этом выкуп арендуемого зе­мельного участка в собственность нс допускается.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонны­ми пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок нс менее чем пять лет.

В России в настоящее время продолжается процесс переоформления прав на земельные участки, связанный с тем. что с момента вступления в силу Земельного кодекса 2002 г. земельные участки больше не предо­ставляются на праве пожизненного наследуемого владения, а на праве постоянного бессрочного пользования участки могут быть предостав­лены только ограниченному кругу субъектов, таких как государствен­ные учреждения и казенные предприятия; все остальные лица, обла­дающие земельными участками на одном из названных прав, должны переоформить их на право аренды либо выкупить в собственность. Для юридических лиц установлен срок такого переоформления и возможно применение мер административной ответственности за неисполнение этой обязанности; для граждан каких-либо сроков и санкций не уста­новлено.

В отношении переоформления прав на участки сельскохозяйствен­ных земель для отдельных субьсктов законом предусмотрены льготы.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения уста­новлено, что гражданами, осуществляющими деятельность по ведению фермерского хозяйства, приобретение права собственности на земель­ные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессроч­ного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохо­зяйственных угодий.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, могут предоставляться религиозным орга­низациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных зако­нами субъектов Российской Федерации.

Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93, который внес до­полнения и изменения в целый ряд законодательных актов, установлен упрошенный порядок оформления права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального га­ражного или индивидуального жилищного строительства: в частности, для переоформления прав нс требуется решения уполномоченного ор­гана; установлена презумпция права собственности в случаях, когда в документах не указан вид права, на котором предоставлялся участок, и т.п.; согласно последним изменениям данного Закона с 1 марта 2010 г. не требуется предоставления кадастрового плана земельного участка и проведения повторного межевания.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного на­значения» также устанавливает особенности оборота так называемых земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяй­ственных угодий.

В период проведения земельной реформы начала 90-х гг. земельная доля рассчитывалась путем деления плошали сельскохозяйственных угодий данного сельскохозяйственного предприятия (организации) на количество его работников.

Земельные доли были переданы в собственность граждан, имеющих право на их получение, но в подавляющем большинстве случаев на мес­тности, в качестве самостоятельных земельных участков, не выделялись. По самой идее реформы предполагалось, что земельные участки в счет долей выделят граждане, желающие создать крестьянские хозяйства, а остальные внесет свои доли в уставные капиталы создаваемых вместо колхозов и совхозов новых сельскохозяйственных коммерческих орга­низаций. Однако на практике в сельскохозяйственных организациях пе­редача земельных паев в их уставные фонды должным образом нс офор­млялась (или вообще нс производилась), в результате к моменту' при­нятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения-» миллионы граждан оставались собственниками земельных долей, сдаваемых чаше всего в аренду той же сельскохозяйственной ор­ганизации, которая использовала эту' землю и до реорганизации.

В соответствии со ст. 15 этого Закона земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу этого Федерального закона, является долей в праве обшей собственно­сти на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому на такие доли распространяется установленный гражданским законодательством режим пользования и распоряжения долями в пра­ве общей собственности с особенностями, закрепленными в указанном Законе.

В отношении земельного участка из сельскохозяйственных земель, находящегося в обшей долевой собственности, установлены особенно­сти определения порядка распоряжения, владения и пользования.

Согласно ст. 14 названного Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собствен­ности, принимается общим собранием участников долевой собствен­ности. В частности, решением общего собрания определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление; местоположение части находящегося в долевой собственности земель­ного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяют­ся земельные участки в счет земельных долей.

Участники должны быть уведомлены о проведении общего собра­ния нс позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федера­ции. Собрание правомочно при присутствии на нем участников, со­

ставляющих не менее 20% их общего числа или владеющих более чем 50% долей в праве обшей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участни­ки, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности но своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельско­хозяйственной организации, использующей земельный участок, нахо­дящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить се другому участ­нику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организа­ции или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собствен­ности. Распорядиться земельной долей иным образом он вправе только после выделения земельного участка в счет этой доли.

В случае, если участник долевой собственности продает свою земель­ную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохо­зяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фер­мерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других сособственников о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственнос­ти, совершается или всеми се участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участ­ников долевой собственности на совершение какой-либо сделки нс до­стигнуто, та часть участников, которая с ней не согласна, может выде­лить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

В аренду земельная доля передаваться не может, поскольку по граж­данскому законодательству в аренду могут быть переданы только зе­мельные участки и другие обособленные природные объекты. Однако до принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения» заключение договоров аренды земельных долей допускалось, поэтому указанным Законом предписано привести такие договоры в соответствие с действующим законодательством.

Участник долевой собственности вправе выделить земельный учас­ток в счет своей земельной доли ,тля создания либо расширения лично­го подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, согласия на выдел других собственников не требуется. Однако с ними необходимо согласовать местоположение выделяемого земельного участка.

В том случае, если общим собранием участников долевой собствен­ности не утверждены границы части находящегося в долевой собст­венности участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет долей, участник долевой собствен­ности обязан известить в письменной форме о своем намерении выде­лить земельный участок остальных участников или опубликовать со­общение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Fxjih в течение 30 дней со дня уведомления не поступят возражения относи­тельно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местопо­ложении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участ­никами долевой собственности с использованием согласительных про­цедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Рос­сийской Федерации. В случае недостижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматри­ваются в суде.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, оп­ределяется на основании данных, указанных в документах, удостоверя­ющих право на земельную долю. При этом участник долевой собствен­ности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначе­ния вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше плошали, указанной в докумен­тах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяй­ственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В соответствии с Законом об обороте сельскохозяйственных земель и в настоящее время в случаях, предусмотренных законами субъектов Рос­сийской Федерации, сельскохозяйственные угодья, которые находятся у сельскохозяйственных организаций на праве постоянного (бессрочно­го) пользования, могут бесплатно предоставляться гражданам на праве общей собственности; законом субъекта Российской Федерации уста­навливается перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли. Неко­торые субъекты Российской Федерации воспользовались таким правом и приняли соответствующие законы.

*♦*

В странах СНГ, так же как и в России, были проведены земельные и аграрные реформы, изменившие отношения земельной собственности.

В Беларуси за последние годы принят ряд законодательных актов, позволивших упорядочить регулирование земельных отношений и на этой основе создать условия для рационального использования земли. Это прежде всего Кодекс Республики Беларусь о земле и Закон Рес­публики Беларусь «О платежах за землю», позволившие ввести в стране платное землепользование для всех пользователей независимо от форм собственности и хозяйствования. В основу ставок земельного налога положен учет качества и местоположения участка. Особое внимание уделяется созданию условий для развития крестьянских (фермерских) хозяйств. Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства может выделяться до 100 га сельскохозяйственных угодий в пожизненное на­следуемое пользование. При необходимости хозяйство может быть рас­ширено за счет аренды. При этом не установлено ограничений размера землепользования.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

1) колхозам, совхозам, мсжхозяйствснным сельскохозяйственным предприятиям и организациям независимо от форм собственности, сельскохозяйственным кооперативам, другим субъектам, осуществля­ющим сельскохозяйственную деятельность, — для ведения товарного сельского хозяйства;

2) гражданам Республики Беларусь — для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества и под служебные наделы;

3) научно-исследовательским институтам, учебным заведениям — для исследовательских, учебных целей и для ведения сельского хо­зяйства;

4) несельскохозяйственным предприятиям и организациям, религи­озным организациям — для ведения подсобного сельского хозяйства.

В случаях, предусмотренных законодательством Республики Бела­русь, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставлять­ся для ведения сельского хозяйства иным юридическим и физиче­ским лицам.

Уменьшение площадей орошаемых и осушенных земель, пахотных земель, земель, занятых под постоянными культурами, улучшенных сенокосных и пастбищных земель, иных высокопродуктивных земель, в том числе перевод их в менее продуктивные, нс допускается, за ис­ключением случаев особой необходимости, определяемых Президентом Республики Беларусь или по его поручению — Советом министров Рес­публики Беларусь.

Объекты внутрихозяйственного строительства юридических и физи­ческих лиц на землях сельскохозяйственного назначения размешаются в соответствии с утвержденными проектами внутрихозяйственного зем­леустройства или градостроительной документацией, а при их отсутст­вии — по решению районных исполнительных и распорядительных ор­ганов.

Порядок размещения объектов внутрихозяйственного строительства на землях сельскохозяйственного назначения устанавливается Советом министров Республики Беларусь.

Сельскохозяйственным предприятиям и организациям земельные участки предоставляются в постоянное пользование ,тля ведения товар­ного сельского хозяйства. Указанные предприятия и организации могут дополнительно арендовать земельные участки.

Сельскохозяйственным предприятиям, которые создаются на базе подразделений сельскохозяйственных предприятий (кроме земель сель­скохозяйственных предприятий, на которых проводятся долголетние опыты) и выходят из них, по решению районного исполнительного и распорядительного органа предоставляются земельные участки из обра­батывавшихся ими ранее земель с учетом необходимости создания рав­ных условий хозяйствования. Эти земельные участки подлежат изъятию из состава земель указанных более крупных предприятий. Порядок и условия предоставления земельных участков определяются земельным законодательством Республики Беларусь.

Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяй­ства предоставляются гражданам Республики Беларусь в пожизненное наследуемое владение в размере до IOO гектаров сельскохозяйственных земель. Граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, мо­гут дія производственных целей дополнительно арендовать земельные участки. Размеры земельных участков, предоставляемых в пожизненное наследуемое владение для традиционных народных промыслов, уста­навливаются соответствующими исполнительными и распорядитель­ными органами в зависимости от местных условий и особенностей при наличии обосновывающих материалов.

Дееспособным гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, основанное преимущественно наличном труде и труде членов их семей, предоставляются по их желанию в пожизненное наследуемое владение или в аренду земельные участки с учетом мест­ных условий и особенностей, специализации и возможностей обработ­ки предоставленных земель. Законодательством Республики Беларусь могут быть предусмотрены отдельные случаи и условия предоставления земельных участков только в аренду.

Преимущественное право на получение земельного участка для ве­дения крестьянского (фермерского) хозяйства имеют граждане, прожи­вающие в данной местности, обладающие специальными знаниями и необходимой квалификацией.

Иностранным гражданам и лицам без гражданства, изъявившим же­лание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки

^,См., наир.: Указ Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. N^ 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

передаются в аренду. Земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, разделу нс подле­жат. При прекрашении деятельности крестьянского (фермерского) хо­зяйства за его членами в соответствии с законодательством Республи­ки Беларусь может сохраняться право на земельный участок для стро­ительства и обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства.

Предоставление земельных участков гражданам для ведения крес­тьянского (фермерского) хозяйства производится на основании их за­явлений по представлению сельского (поселкового) исполнительного и распорядительного органа решением районного исполнительного и распорядительного органа. Земельные участки предоставляются граж­данам, как правило, единым массивом.

Членам колхозов и других сельскохозяйственных кооперативов, ра­ботникам сельскохозяйственных предприятий (кроме сельскохозяйст­венных предприятий, на землях которых проводятся долголетние опы­ты), пожелавшим выйти из их состава (уволиться) и вести крестьянское (фермерское) хозяйство, по решению районного исполнительного и распорядительного органа с учетом необходимости создания равных ус­ловий хозяйствования предоставляются земельные участки, изымаемые из земель указанных предприятий.

C целью учета земельных ресурсов государства в Республике Бела­русь ведется земельный кадастр, представляющий собой совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использовании земель и предназначенный для реали­зации земельного законодательства, регулирования земельных отноше­ний, управления земельными ресурсами, проведения землеустройства, оценки и планирования хозяйственной деятельности землепользова­телей, землевладельцев и собственников земли, осуществления других мероприятий, связанных с использованием и охраной земли. Данные государственного земельною кадастра используются при установлении прав на земельные участки, совершении сделок с ними, определении стоимости и размеров платежей за землю. Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведе­ний, отнесенных законодательством Республики Беларусь к государ­ственным секретам и информации, распространение которой ограниче­но с целью защиты конституционных прав граждан.

В условиях введения частной собственности на земли сельскохозяй­ственного назначения и дальнейшего развития земельных отношений в республике Казахстан идет формирование правового и экономического механизмов, обеспечивающих государственное регулирование земель­ных отношений, рациональное и эффективное землепользование. Фор­мирование и развитие рынка земли — одно из важнейших направлений

земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собс­твенности граждан на землю и землепользования.

Развитие земельных отношений в Казахстане можно условно разде­лить на четыре периода:

1990—1993 гг. — приняты Земельный кодекс. Закон о земельной ре­форме и другие нормативные документы.

1993—1994 гг. — Указы Президента с целью дальнейшего совершен­ствования земельных отношений, создания условий дпя функциониро­вания института купли-продажи земель.

1995—2002 гг. — Указ Президента «О земле», имеющий силу закона, определивший условия и пределы передачи земель в частную собствен­ность граждан и юридических лиц, дальнейшее расширение земельного рынка, 2001 г. — Закон «О земле», направленный на закрепление и обес­печение прав на землю, развитие земельных отношений.

2003—2010 гг. — утвержден Земельный кодекс PK 2003 г. и ряд согла­сованных с ним постановлений Правительства PK. расширен институт частной собственности на землю, введены в рыночный оборот земли сельскохозяйственного назначения, земельно-оценочные работы, про­ведены открытые торги по продаже земель, созданы правовые основы формирования и развития земельного рынка и его инфраструктуры в Казахстане.

Земельный участок, находящийся в частной собственности, право постоянного и долгосрочного землепользования входят в состав иму­щества физических и юридических лиц и подлежат государственной ре­гистрации для официального установления и юридического доказатель­ства права собственности или землепользования.

Формирование первичного рынка земли включает операции меж­ду государством, с одной стороны, физическими и негосударственны­ми юридическими лицами, с другой, по продаже земельных участков в частную собственность, предоставлению права землепользования на возмездной либо безвозмездной основе. Вторичный рынок земли пред- пологает совершение сделок гражданами и негосударственными юри­дическими лицами. Это прежде всего операции по купле-продаже, за­логу и аренде земельных участков и права землепользования, передаче земельных участков, прав на земельные доли и прав землепользования в качестве взноса в уставный капитал хозяйственного товарищества или пая в имущество производственного кооператива, другие операции, не запрещенные законодательством.

Одной из форм продажи земельных участков и права землепользо­вания стали земельные конкурсы и аукционы, осуществляемые терри­ториальными комитетами по управлению земельными ресурсами. Их целью являются создание условий для рационального и эффективно­го использования земель, конкуренции на рынке земельной недви­жимости, привлечения дополнительных средств в местный бюджет и

обеспечения гарантий по защите прав инвесторов на землю, повыше­ния ответственности и заинтересованности субъектов земельных пра­воотношений.

«В процессе использования сельскохозяйственных земель в Казах­стане наметились серьезные проблемы. Во-первых, они практически не участвуют во вторичном рынке. Иными словами, отсутствуют пре­тенденты на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения среди землепользователей — физических и юридических лиц (акцио­нерных обществ, товариществ и др.). Во-вторых, сельскохозяйственные земли не участвуют в залоговых операциях»^[XCVII].

Наряду с обычной процедурой, когда вопрос приобретения или пре­доставления земельных участков на личные цели получает решение че­рез комиссию и утверждается местным исполнительным органом, т.с. акимом района (города), распространяются такие рыночные формы, как конкурсы, тендеры, аукционы по приобретению земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости.

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

1) в частную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строи­тельства;

2) в частную собственность или землепользование физическим и юридическим лицам Республики Казахстан ,тля веления крестьянского или фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного произ­водства, лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учеб­ных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества и животноводства. Срок предоставления земельного участка на праве землепользования для указанных целей составляет не менее пяти лет. предоставление земельного участка на срок менее пяти лет допускается только с согласия заявителя, заинтересованного в его получении;

3) иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользо­вание на условиях аренды сроком до 10 лет.

В целях государственного контроля за качеством сельскохозяйствен­ных угодий, передаваемых в землепользование и собственность гражда­нам и юридическим лицам, составляется паспорт земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических обследований и бонитировки почв за счет бюджетных средств.

Для ведения крестьянского или фермерского хозяйства земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан на праве частной собственности или на праве временного возмездного земле-

пользования сроком до 49 лет, а для ведения отгонного животноводс­тва (сезонные пастбища) — на праве временного безвозмездного земле­пользования в соответствии с Земельным кодексом и законодательст­вом Республики Казахстан о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Преимущественным правом получения земельного участка для веления крестьянского или фермерского хозяйства пользуются граждане, кото­рые будут вести хозяйство на основе личного трудового участия, облада­ющие специальными сельскохозяйственными знаниями и квалифика­цией, имеющие практический опыт работы в сельском хозяйстве и про­живающие в данном районе, городе, ауле (селе), поселке. Гражданам, выходящим из состава реорганизуемых государственных сельскохозяй­ственных организации, дія ведения крестьянского или фермерского хо­зяйства предоставляются из земель указанных организаций земельные участки, кадастровая оценка которых должна быть на уровне средней по хозяйству (по угодьям). Гражданам, нс являющимся работниками сель­скохозяйственных организаций, земельные участки для ведения крес­тьянского или фермерского хозяйства предоставляются из земель спе­циального земельного фонда и запаса.

Граждане, передавшие принадлежащие им права на земельные участ­ки, в том числе права на условные земельные доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, при выходе из состава участников (членов) для организации крестьянского или фермерского хозяйства либо товарного сельскохозяйственного производства имеют право на выдел (раздел) в натуре доли или пая. включая земельный участок, либо по его желанию на выплату стоимости доли или пая. При этом выдел земельного участка из состава земель сельскохозяйственной организа­ции, находящихся в залоге, допускается с согласия залогодержателя или с обязательствами, обеспеченными залогом в отношении земельного участка на момент выдела.

Земельный участок, переданный в уставный капитал участником хо­зяйственною товарищества или членом производственного кооперати­ва только в пользование, возвращается в натуральной форме без возна- фаждения.

Местоположение выделяемого в натуре земельного участка в счет доли или пая для организации крестьянского или фермерского хозяйст­ва либо товарного сельскохозяйственного производства, а также возме­щение хозяйственному товариществу, производственному кооперативу выбывающим участником (членом) затрат, произведенных на выделяе­мом земельном участке, определяются в порядке, предусмотренном уч­редительными документами хозяйственных товариществ, производст­венных кооперативов или соглашением сторон.

Выдел земельного участка в натуре нс производится в период прове­дения сельскохозяйственных полевых работ, за исключением случая.

когда такой выдел производится с согласия сельскохозяйственной ор­ганизации или участников общей собственности (общего землеполь­зования).

Гражданам, являющимся участниками долевой собственности (доле­вого землепользования) и выходящим из состава участников для веде­ния крестьянского или фермерского хозяйства либо товарного сельско­хозяйственного производства, земельные участки предоставляются в со­ответствии с порядком пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (долевом землепользовании), утвержденным общим собранием участников долевой собственности (долевого земле­пользования).

При отсутствии порядка пользования земельным участком заинте­ресованный участник долевой собственности (долевого землепользо­вания) обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет земельной доли (земельных долей) в письменной форме остальных участников долевой собственности (долевого землепользования) с ука­занием его предполагаемого местоположения. Вопрос местоположения земельного участка может разрешаться путем проведения согласитель­ных процедур либо на основании решения общего собрания участников общей собственности (общего землепользования) или их представите­лей. Собрание должно состояться в течение одного месяца с момента уведомления и считается правомочным при участии не менее 50% участ­ников общей собственности (общего землепользования) или их пред­ставителей. Решение принимается простым большинством голосов при­сутствующих на собрании участников долевой собственности (долевого землепользования) или их представителей и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками доле­вой собственности (долевого землепользования) или их представителя­ми. В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления нс поступит возражений от участников долевой собственности (долевого землепользования), предложение о местоположении земельного участка сч итастся согл асо ван н ы м.

Основанием для предоставления гражданину права на земельный участок является заявление гражданина в местный исполнительный ор­ган и приложенные согласованные материалы о местоположении выде­ляемого земельного участка.

Гражданам Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства предоставляются в част­ную собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сельских населенных пунктов и земель запаса. Граждане, являющиеся собственниками земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства, вправе в об­щих интересах объединяться в простые товарищества, садоводческие или

иные потребительские кооперативы, правовое положение которых опре­деляется законодательными актами Республики Казахстан. В тех случаях, когда земельные участки, предназначенные ,тля садоводства или дачного строительства, находятся в раздельной собственности граждан, а земель­ные участки и другое имущество, предназначенные для удовлетворения общих нужд собственников земельных участков, находятся в их общей долевой собственности, к отношениям MCXJlJ^rсобственниками, связан­ными общим имуществом, применяются нормы о кондоминиуме.

В целях перераспределения земель между производителями сельско­хозяйственной продукции в Республике Казахстан формируется специ­альный земельный фонд за счет земель сельскохозяйственного назна­чения и земель запаса. В специальный земельный фонд не включаются участки земель, состояние которых не позволяет выращивать сельско­хозяйственную продукцию, соответствующую санитарным нормам и требованиям. Включение земельных участков в состав специального земельного фонда производится по решению исполнительного органа района (города). Специальный земельный фонд формируется за счет зе­мельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, посту­пающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) при принудительном изъятии земельного участка;

3) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены за­вещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства.

Граждане, вышедшие из состава государственных сельскохозяй­ственных организаций, земли которых не подлежат разделу, ранее нс наделенные правом на условную земельную долю, проживающие на данной территории, а также оралмапы^[XCVIII] имеют первоочередное право на получение земельного участка из земель специального земельного фон­да для ведения крестьянского или фермерскою хозяйства или иной де­ятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

Предоставление земельных участков из специального земельного фонда производится в порядке землеустройства, как правило, единым

массивом и с учетом создания удобств в использовании земель. Сведе­ния о наличии земель в специальном земельном фонде являются обще­доступными.

Совершенствование земельного законодательства в Республике Ка­захстан направлено на закрепление и охрану прав собственности на зем­лю. стимулирование дальнейшего развития рынка земли, ипотечного кредитования под залог земли и права землепользования, формирова­ние системы гарантий для осуществления этих операций, обеспечение государствен ной регистрации прав на землю и сделок с ней, укрепление и развитие арендных земельных отношений, широкое введение в ры­ночный оборот земель сельхозназначения частной собственности, раз­витие рынка земли и его инфраструктуры, совершенствование системы налогообложения на сельскохозяйственные земли для их эффективного использования.

Земельная реформа в Украине является разновидностью реформиро­вания экономических, социальных и иных правоотношений. Как следу­ет из постановления Верховной Рады Украины «О земельной реформе» от 18 декабря 1990 г., земельная реформа предусматривает перераздел земель с одновременной передачей их в частную и коллективную соб­ственность, в пользование юридическим лицам с целью создания усло­вий для равноправного развития разных форм хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, рационального использова­ния и охраны земель. В этом плане земельная реформа рассматривается как составная часть экономической реформы в связи с переходом эко­номики Украины к рыночным отношениям.

Развитие земельных отношений в Украине осуществляется путем расширения и совершенствования нормативно-правового обеспечения, формирования соответствующих институциональных основ, усиления государственной поддержки земельной реформы. В этой связи перво­очередное значение приобретает принятие в 2001 г. и последующее при­менение Земельного кодекса Украины, задачей которого является регу­лирование земельных отношений с целью обеспечения права на землю граждан, юридических лиц. территориальных громад и государства, ра­ционального использования и охраны земель.

Основными путями развития земельных отношений в Украине на сегодняшнем этапе развития государственности и экономики явля­ются: полная персонификация владельцев и пользователей земельных участков сельскохозяйственного назначения; создание государствен­ной системы регистрации прав собственности на земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество; усовершенствование методики оценки земель, учета стоимости земли сельскохозяйствен­ного назначения при сбалансировании межотраслевых отношений; формирование инфраструктуры рынка земли; создание системы зе­мельного ипотечного кредитования; внедрение и финансовое обсспс-

чение общегосударственных программ использования и охраны земель, в частности уменьшение распаханности земель, системы зашиты их от волной и ветровой эрозии, воспроизводства и повышения плодоро­дия почв, агролесомелиорации и мелиорации земель, рекультивации нарушенных земель, стандартизации и нормирования в сфере охраны земель: включение проектов организации территорий новосозданных землевладений и землепользований в бизнсс-планы соответствующих сельскохозяйственных предприятий; внедрение эффективной систе­мы охраны плодородия почв и системы мониторинга почв, проведение сплошной агрохимической паспортизации земель сельскохозяйствен­ного назначения.

Для дальнейшей оптимизации землевладений и землепользования, повышения эффективности использования земельных ресурсов, обес­печения реализации конституционных прав собственности на землю фаждан, юридических лиц и государства, привлечения инвестиций в аграрный сектор формируется рынок земель сельскохозяйственного на­значения.

Формирование рынка земель сельскохозяйственного назначения осу­ществляется путем: принятия законов Украины относительно создания и функционирования рынка земель, ведения государственного земель­ного кадастра, создания фонда земель государственной собственности и управления ими; создания единой системы регистрации недвижимости, в том числе земельных участков; содействия развитию инфраструктуры рынка земель (земельные биржи, аукционы, конкурсы и т.п.); совер­шенствования подходов к оценке сельскохозяйственных угодий с уче­том рыночных условий; усиления защиты прав собственников земель­ных участков и контроля за ценовой политикой на земельном рынке.

Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собствен­ность и предоставляются в пользование:

а) фажданам — для ведения личного крестьянского хозяйства, садо­водства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товар­ною сельскохозяйственного производства;

б) сельскохозяйственным предприятиям — для ведения товарного сел ьскохозя йетве11 ного производства;

в) сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждени­ям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам — для исследовательских и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хо­зяйства;

г) несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и органи­зациям, религиозным организациям и объединениям граждан — для ве­дения подсобного сельского хозяйства;

д) оптовым рынкам сельскохозяйственной продукции — для разме­щения собственной инфраструктуры.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства в Украине используют­ся в соответствии с разработанными и утвержденными в установленном порядке проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономи­ческое обоснование севооборота и благоустройство угодий и предусмат­ривают мероприятия по охране земель.

Земли сельскохозяйственного назначения нс могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иност­ранным юридическим лицам и иностранным государствам. Земли, при­годные для нужд сельского хозяйства, предоставляются прежде всего дл я сел ьс кохозя ЙсTBCH HOTO ИС пол ьзона H и я.

Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, про- изводится на основании данных государственного земельного кадастра.

Государственным и коммунальнымсельскохозяйственным предприя­тиям, учреждениям и организациям предоставляются земельные участ­ки из земель государственной и коммунальной собственности в пос­тоянное пользование для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства. Государствен­ные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут арендовать земельные участки, кторые находятся в собственности граждан и юридических лип.

В случае ликвидации государственного или коммунального пред­приятия, учреждения, организации земли, находящиеся в их постоян­ном пользовании, по решению соответствующего органа исполнитель­ной власти или органа местного самоуправления переводятся в земли запаса или предоставляются другим гражданам и юридическим лицам для использования по их целевому назначению, а договоры аренды зе­мельных участков прекращаются. При приватизации земель государ­ственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреж­дений и организаций земельные участки передаются работникам этих предприятий, учреждений и организаций, работникам государственных и коммунальных учреждений образования, культуры, здравоохранения, расположенных на территории соответствующего совета, а также пен­сионерам из их числа с определением каждому из них земельной доли (пая). Земли в частную собственность указанным лицам передаются безвозмездно.

Сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, личные крестьянские и фермерские хозяйства, которые объединяются в ассоциации и другие организационно-правовые формы, сохраняют право на свои земельные участки, если иное не предусмотрено дого­вором.

Сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организаци­ям, кроме государственных и коммунальных, земли сельскохозяйетвен- ного назначения могут принадлежать на праве собственности.

При ликвидации сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций преимущественное право на получение земельных участ­ков, расположенных рядом с населенными пунктами, имеют собствен­ники земельных долей (паев) и проживающие в этих населенных пунк­тах. Земельные участки государственной и коммунальной собственно­сти. которые ранее находились в пользовании ликвидируемых сельско­хозяйственных предприятий, учреждений и организаций, включаются в земли запаса или передаются в собственность или пользование в соот­ветствии с Земельным кодексом Украины.

Земли фермерского хозяйства могут состоять из:

а) земельного участка, принадлежащего на праве собственности ep- мерскому хозяйству как юридическому лицу:

б) земельных участков, принадлежащих гражданам — членам фер- мерского хозяйства на праве частной собственности;

в) земельного участка, используемого фермерским хозяйством на ус­ловиях аренды.

Граждане — члены фермерского хозяйства имеют право на получение бесплатно в собственность из земель государственной и коммунальной собственности земельных участков в размере земельной доли (пая). Граж­дане Украины могут иметь на праве собственности и арендовать земель­ные участки для ведения личного крестьянского хозяйства. Иностранные граждане и лица без гражданства могут использовать земельные участки дня ведения личного крестьянского хозяйства на условиях аренды.

Таким образом, в условиях реформирования экономических отноше­ний в агропромышленном комплексе Украины, его постепенного пере­хода к рыночным отношениям земельная реформа в сельском хозяйстве развивается в следующих направлениях:

перестройка земельных отношений на основе формирования частной собственности на землю и разнообразия форм собственности на землю;

формирование рынка земли;

возможность для физических и юридических лиц реіиіьно осущест­влять различные гражданско-правовые сделки с землей.

***

В Венгрии правовое регулирование отношений в области оборота участков пахотной земли осуществляется нормами, содержащимися в Конституции BP. Гражданском кодексе и Законе о пахотных землях. В Конституции закрепляются две основные формы собственности: об­щая (государственная собственность и собственность органов местного самоуправления) и частная собственность, которые провозглашаются равноправными и пользующимися равной защитой. Гражданский ко­декс обеспечивает возможность владения, пользования и распоряже- 258 ния объектами права собственности, к которым относятся и земельные участки.

Согласно нормам Гражданского кодекса право владения (втом числе и земельным участком) принадлежит собственнику, который пользует­ся также правом зашиты своего владения. Пользование участком земли выражается в обеспеченной собственнику возможности эксплуатации земли, извлечения из нее выгод. При этом пользователь не должен при­чинять ущерб законным интересам других лиц или ставить под угрозу возможность осуществления ими своих прав.

Урегулированное в Гражданском кодексе право распоряжения зем­лей выражается в праве собственника передавать эту землю во владение, пользование другому лицу, закладывать или обменивать землю иным способом, равно как и передавать землю в собственность другому лицу либо отказываться от нес в пользу другого лица. При этом в Граждан­ском кодексе содержится ограничительная норма, устанавливающая не­возможность отказа от права собственности на недвижимое имущество, следовательно, и на участок земли.

Порядок и условия приобретения права собственности на пахотные земли определены в Законе о пахотных землях, в соответствии с поло­жениями которого таким правом наделены венгерские физические лица и их объединения, Венгерское государство, органы местного самоуправ­ления и благотворительные фонды.

Обеспечивая возможность приобретения vιacτκoB пахотных земель венгерским физическим лицам, Закон о пахотных землях ограничивает размер таких участков, который не может превышать 600 га или должен быть оценен максимально в 6 тыс. золотых крон. Венгерские юридиче­ские липа и организации без права юридического липа нс могут обладать участками пахотной земли. Исключение предусмотрено только в отно­шении Венгерского государства, органов местного самоуправления, благотворител ы ∣ ых фондов.

Рассматривая вопрос о субъектах права собственности на участки па­хотной земли, нельзя нс остановиться на урегулированной в Законе о пахотных землях возможности приобретения таких участков иностран­цами. Наряду с содержащимся в Законе о пахотных землях запретом на приобретение права собственности на участки пахотной земли иност­ранными физическими и юридическими лицами Закон предусматрива­ет возможность распространения норм о правах на приобретение права собственности, действующих в отношении венгерских физических лиц, на граждан стран — членов ЕС, которые:

намереваются поселиться в Венгрии для ведения сельскохозяйствен­ной производственной деятельности в качестве самостоятельных пред­принимателей;

в течение не менее трех лет проживают в Венгрии на законных ос­нованиях и осуществляют сельскохозяйственную деятельность. Кроме того, иностранные физические и юридические лица могут приобрести

в собственность хутор, территория которого не превышает 6000 M²и она не отнесена к категории пахотных земель.

Гражданский кодекс предоставляет собственнику участка пахотной земли возможность определить юридическую судьбу своего имущества, а также право по своему усмотрению совершать в отношении принад­лежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону. Правовой формой оборота объектов гражданских прав являются дого­воры, в силу которых возникает обязательство исполнить определенное действие и правомочие требовать исполнения действия.

Одним из основных способов приобретения права собственности на участки пахотной земли является заключение договора купли-продажи. В соответствии с нормами Гражданского кодекса предметом договора купли-продажи может быть любое имущество, нс изъятое из оборота. Для действительности договора купли-продажи недвижимого имущест­ва он должен быть заключен в письменной форме.

Закон о пахотных землях обусловливает совершение сделки по про­даже участка земли или хутора необходимостью реализации права пре­имущественной покупки, которое имеют в порядке нижеследующей очередности:

арендаторы, испольщики, издольщики;

проживающие в данной местности физические лица, акционеры — при реализации участка пахотной земли арендаторами — юридическими липами или организациями без права юридического лица;

соседи, лица, проживающие в данной местности;

Венгерское государство, которое приобретает участки пахотной зем­ли в целях их последующей реализации, обмена, сдачи в аренду.

Детальные правила осуществления права преимущественной по­купки изложены в постановлении Правительства BP 2002 г.^[XCIX][C], согласно которому собственник земельного участка, хутора (далее — продавец) нс может заключить договор купли-продажи, нс сделав предложение о купле-продаже лицу, имеющему право на преимущественную покупку, и нс направив соответствующее сообщение компетентному по местона­хождению недвижимости органу местного самоуправления.

Орган местного управления публикует объявление о продаже и в те­чение 15 дней лицо, имеющее право на преимущественную покупку, должно сделать заявление о принятии этого предложения или об отказе от него. Если от правомочного на преимущественную покупку лица не поступает заявления, это рассматривается как отказ от предложения.

Переход права собственности на земельный участок на основании договора продажи подлежит государственной регистрации в порядке, определенном Законом 1997 г.² Регистрацию проводит компетентное

по местонахождению участка пахотной земли земельное управление, а в Будапеште — столичное районное земельное управление на основании заявления лица, получающего соответствующие полномочия (если за­кон или соглашение сторон не предусматривает иного).

Реестры о регистрации недвижимости ведутся в каждом населенном пункте, в каждом районе города областного значения. В них фиксируются данные удостоверения личности, местожительства заяви геля, а также ин­формация о земельном участке. При этом земельные участки, используе­мые в сельском, лесном хозяйстве, пашни, луга, пастбища, виноградники, сады, леса и лесонасаждения регистрируются по отдельным отраслям.

Каждая регистрируемая недвижимость заносится в отдельный жур­нал. Если, например, земельный участок, на котором расположен ко­оперативный дом. является собственностью другого лица, право соб­ственности на дом и на земельный участок регистрируются отдельно.

Предоставление права собственности на участки пахотной земли мо­жет быть осуществлено на основании договора мены, по которому, как предусмотрено в Гражданском кодексе, одна из сторон договора берет на себя обязательство передать в собственность другой стороне один то­вар в обмен на другой, применяя соответствующие положения договора купли-продажи.

Возможность совершения мены земельных участков предусмотрена в Законе 1994 г. «О пахотных землях», согласно которому собственник пахотной земли может приобретать право собственности на участок па­хотной земли в случае, если стороны договора берут обязательства по взаимной уступке права собственности на участки пахотной земли, рас­положенные в одном и том же населенном пункте.

Переход права собственности на участки пахотной земли возможен на основании договора дарения, урегулированного в Законе 1994 г. «О пахотных землях», в соответствии с которым собственники могут да­рить участки пахотной земли своим ближайшим родственникам, благо­творительным фондам, органам местного самоуправления, Венгерскому государствуй Церкви.

Гражданский кодекс BP допускает возможность приобретения пра­ва собственности на участки пахотной земли в силу давности владения. Лицо, непрерывно владеющее участком земли в течение 15 лет, может претендовать на получение права собственности на этот участок. В тех случаях, когда право собственности в силу давности владения может распространяться только на часть участка и он не подлежит разделу, по­лучение права собственности на такой участок невозможно.

Законодательство Венгрии предусматривает возможность заключе­ния договоров ренты. Так, согласно постановлению Правительства BP № 225/2002' «О выкупе пахотных земель государством на условиях вы-

^, Magyar kδ7∣ony — 2(Ю2. — N? 155.

платы пожизненной ренты» указанный договор государство заключа­ет с собственниками участков пахотной земли, достигшими 60-летне го возраста, при условии, что данные участки не являются охраняемыми и в отношении них не планируется отнесение к категории охраняемых земель. Размер приобретаемого участка пахотной земли может быть от I до 20 га.

В соответствии с условиями договора получателю ренты полагается ежемесячная пожизненная денежная сумма. Одно и то же лицо может заключить только один договор пожизненной ренты. В случае смерти бывшего собственника участка пахотной земли выплачиваемая в качест­ве ренты сумма не переходит по наследству.

Важное значение в урегулировании отношений, связанных с оборо­том пахотной земли, отводится договорам аренды. Общие нормы о до­говорах аренды содержатся в Гражданском кодексе, в соответствии с которым сущность договора аренды заключается втом, что собственник земельного участка передаст се за плату во временное пользование дру­гому лицу.

Особенности совершения договоров аренды участков пахотной зем­ли урегулированы в Законе 1994 г. *0 пахотных землях», согласно по­ложениям которого венгерские физические и юридические лица, орга­низации без права юридического лина и иностранцы могут заключить договор аренды на срок, не превышающий 20 лет. Иные сроки аренды установлены для договоров аренды, которые заключаются на участки земли, предназначенные для лесонасаждений. Срок таких договоров составляет 50 лет. считая со времени, когда лес становится пригодным для лссообработки. Кроме того, нс фиксируется срок договора арен­ды земельных участков, на которых выращиваются виноград, фрукты, иные плантации. Такой договор заключается максимально до конца того года, в котором виноградники, фруктовые сады, плантации пред­ставляют ценность.

Законом 1994 г. «О пахотных землях» предусмотрены ограничения в отношении размеров арендуемых участков пахотной земли. Гак, вен­герские физические, юридические лица, организации без права юри­дического лица могут приобретать в аренду участки пахотной земли, нс превышающие 300 га или оцененные в 6 тыс. золотых крон. Хозяйствен­ные товарищества и кооперативы имеют право аренды максимально на 2500 га или стоимостью в 50 тыс. золотых крон. Что касается иностран­ных физических и юридических лиц, то им разрешается аренда участ­ков пахотных земель такого же размера, как и венгерским юридическим, физическим лицам.

В США оборот земель сельскохозяйственного назначения, строго го­воря. ничем не отличается от оборота иных видов земель. Собственник вправе распорядиться своим земельным участком по своему усмотре­нию. Однако то обстоятельство, что земля относится к категории земель

сельскохозяйственного назначения, влияет на субъектный состав дого­воров купли-продажи, аренды и на размер земельного участка, который может быть передан по договорам продажи и аренды.

На оборот сельскохозяйственных угодий также влияет и то обстоя­тельство, какой режим установлен ,тля земель сельскохозяйственно­го назначения. В штатах распространена практика установления двух видов режимов сельскохозяйственных земель. Первый охватывает все земли, подпадающие под определение земель сельскохозяйственного назначения, закрепленное в законодательстве штага, и давно используе­мые для ведения сельскохозяйственной деятельности. Названные земли нанесены на карты сельскохозяйственных земель штата и федерации. Использование этих земель не по их целевому назначению запрещено, а перевод в земли других категорий либо вообще невозможен (для особо ценных земель), либо очень сильно затруднен. В каждом штате законы устанавливают минимальный размер участка земли сельскохозяйствен­ного назначения, который может быть отчужден, т.е. установлены пре­делы раздела земельных участков сельскохозяйственного назначения. Так, в штатах Калифорния, Огайо это не менее 10 акров, в штате Нью- Йорк — не менее 7 акров. Практика штатов в этом вопросе разнообразна (от 10 до 2 акров) и связана с общим количеством сельскохозяйственных земель в штате.

Приобрести в собственность исконно сельскохозяйственные земли, на которые распространяется рассматриваемый режим, названный нами первым, может любой сельскохозяйственный производитель. А именно: индивидуальный предприниматель, имеющий соответствующую ли­цензию, предпринимательская корпорация, общество с ограниченной ответственностью, сельскохозяйственный кооператив, ассоциация, партнерство, занимающееся сельскохозяйственной деятельностью. По­скольку целевое использование сельскохозяйственных земель не подле­жит изменению, то голько предприниматели, занимающиеся сельскохо­зяйственной деятельностью, соответствующей назначению земельного участка, вправе приобретать этот участок в собственность или арендо­вать. Названное ограничение закреплено законами всех штатов. Даже поменять один вид использования сельскохозяйственных земель на другой практически невозможно, для этого нужны очень убедительные аргументы. Если земли относятся к пахотным землям, использовать их под пастбиша, перевести в луга или засадить лесом нельзя, хотя и паст­бищные, и луговые, и лесоводческие земли являются землями сельско­хозяйственного назначения.

Других ограничений по субъектам, которые были бы общими для всех штатов, законы штатов не устанавливают. Но это не значит, что законодатели штата не вправе предусмотреть какие-либо ограничения субъектного состава по договорам продажи, аренды земельных участ­ков определенного вида из состава земель сельскохозяйственного на­

значения. Так, в штате Калифорния земли сельскохозяйственного на­значения (луга, пастбища), находящиеся на территории национальных парков, не могут быть приобретены в собственность или арендованы иностранными гражданами. Такие же ограничения дня иностранных граждан установлены и законодательством штатов Флорида, Колорадо. Второй режим устанавливается на земли сельскохозяйственного значения с целью их охраны от чрезмерного использования. Охран­ные зоны сельскохозяйственных земель чаше устанавливаются вокруг крупных, средних и малых городов с целью их сбережения от городской застройки и промышленного использования. Особенностью этого вто­рого режима является то, что в охранные зоны сельскохозяйственных угодий по просьбе собственников могут включаться и земельные участ­ки, которые сравнительно недавно стали использоваться для сельско­хозяйственной деятельности. Охранные зоны сельскохозяйственных земель устанавливаются муниципальными образованиями. Для учета всех особенностей, присущих земельным участкам, попавшим в ох­ранные зоны, муниципальные власти предлагают всем собственникам этих земельных участков заключить с ними договор об использовании земельного участка. Договоры собственники вольны и не заключать с муниципальными властями, но тогда ни о каких особенностях земель­ного участка, которые необходимо учитывать при его использовании речи идти не может. Муниципальные власти разрабатывают единые правила использования земельных участков, находящихся в охран­ной зоне сельскохозяйственных земель муниципального образова­ния. Договоры собственников земельных участков и муниципальной власти позволяют учесть все существующие особенности конкретного земельного участка. В договорах, кроме общих ограничений, преду­смотренных правилами, могут определяться и дополнительные инди­видуальные ограничения пользования земельным участком, а также дополнительные компенсационные меры, направленные на возме­щение собственнику его потерь от договорных ограничений. В дого­воре стороны вправе брать на себя обязательства по предоставлению грантов на поддержание охранного режима земельного участка. Чаще всего договоры устанавливают щадящий, ограничительный порядок использования сельскохозяйственных земель, предусматривают обя­занность собственника принимать меры против эрозии, засоления, истощения земли, а муниципальные власти обязуются частично фи­нансировать эти усилия собственника, предоставлять собственнику гранты на внедрение новых технологий в сельскохозяйственную де­ятельность, дотации на возмещение потерь от шалящего использова­ния земли.

Собственники земельных участков, которые не включены в планы 254 штата земель сельскохозяйственного назначения и не подпадают под определение сельскохозяйственных земель, вправе обратиться к влас-

тям муниципального образования с просьбой о включении их земель­ных участков в категорию земель сельскохозяйственного назначения, поскольку они используют свои земли для ведения сельскохозяй­ственной деятельности. Законы штатов предусматривают различные сроки использования земель ,тля сельскохозяйственных нужд (от двух до пяти лет) до момента обращения собственника с просьбой о вклю­чении его земельного участка в категорию земель сельскохозяйствен­ного назначения. Такой договорный статус земли сельскохозяйствен­ного назначения имеет, как правило, согласованный сторонами срок, но не может быть менее пяти лет. Законодательная практика штатов в этом вопросе на удивление единообразна, а вот что касается мак­симальных сроков договорного статуса земли сельскохозяйственного назначения, то законодательные решения штатов отличаются извест­ным разнообразием от 10 до 30 лет с возможностью продления этого срока на тот же период. Количество продлений сроков договорного статуса земель сельскохозяйственного назначения законы штатов не ограничивают.

Следует отметить, что договорный статус сельскохозяйственных зе­мель может быть установлен как на земельные участки, попавшие в ох­ранные зоны сельскохозяйственных земель, так и на те, что расположе­ны за пределами охранных зон.

Оборот земельных участков, находящихся в охранных зонах (райо­нах), несколько отличается от оборота земель, на которые установлен ранее рассмотренный режим. Разница заключается: во-первых, земель­ные участки охранных сельскохозяйственных зон отчуждаются только перечисленному в законе кругу лиц; во-вторых, размер отчуждаемого земельного участка может быть меньше, чем это определено для земель­ных участков вне охранной зоны.

В штате Калифорния сельскохозяйственные земли охранных зон мо­гут быть проданы или переданы в аренду (равно как и заложены) только некоммерческим организациям, сельскохозяйственным корпорациям и ассоциациям, которые гоже являются некоммерческими организа­циями, муниципальному образованию, агентству штата и члену семьи собственника, который является индивидуальным предпринимателем. К названному круту лиц отдельные штаты еще добавляют индивидуаль­ных предпринимателей, занимающихся сельским хозяйством, но не со­стоящих в родстве с собственником земельного участка.

Размер земельного участка охранной зоны, который собственник вправе продать, сдать в аренду, колеблется в штатах от 1 до 7 акров. Все те ограничения, которые установлены правилами пользования земельны­ми участками, находящимися в охранной сельскохозяйственной зоне, должны быть перечислены в договоре продажи земельного участка. Если на продаваемый или передаваемый в аренду земельный участок заклю­чен договор об его использовании, то новый собственник автоматически

становится стороной по этому договору. А так как договор о пользова­нии земельным участком охранной зоны подлежит регистрации тем же органом, что и договор продажи земельного участка, то внесение изме­нений в первый не составляет большого труда.

Все договоры продажи сельскохозяйственных земель, находящихся в охранных зонах или нет, а также и те, что имеют договорный статус, должны отвечать общим требованиям, предъявляемым к договорам за­конами штатов. А это обязательная письменная форма и последующая регистрация договора купли-продажи земельного участка сельскохо­зяйственного назначения. В договоре подлежит подробному описанию земельный участок, его целевое назначение, виды разрешенного ис­пользования. все установленные ограничения, включая и сервитуты, как частные, так и публичные, все обременения, включая и заключен­ные договоры с муниципальной властью об использовании земельного участка.

В подробное описание земельного участка входит и указание про­давцом особенностей той местности, где находится земельный участок, как то: засушливый, пожароопасный район, район, подтапливаемый па­водковыми водами, сейсмоопасный район. Для покупателя земельного участка указание на подобные особенности имеет большое значение, так как эти особенности влекут за собой дополнительные обязанности собственника земельного участка, возлагаемые на него законодатель­ством штата. Если какое-либо ограничение, обременение, сервитут или информация об особенностях района, где находится земельный участок, не будет указано в договоре продажи земельного участка, тогда такой договор считается недействительным (ничтожным). Названные требо­вания можно считать единообразными, поскольку они предусмотрены в законах всех штатов.

Ограничение по субъектному составу, по размерам земельных участ­ков, по порядку определения и описания передаваемого в собствен­ность имущества составляют тс особенности, которые присуши дого­ворам купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного на­значения.

Арендные права на земельные участки возникают из договора арен­ды. Положения, регулирующие договоры аренды, содержатся в законах штатов и нормах общего права. Законы штатов до сих пор очень скупо регулируют этот вид договоров, оставляя большое поле ,тля примене­ния норм общего права, если речь идет о частной собственности. По­рядок заключения и содержания договоров аренды земель (и любого другого имущества) публичного собственника очень детально урегу­лированы федеральным законодательством и законами штатов. Как правило, собственник или титульный владелец земли самостоятельно принимает решение о заключении договора аренды. Любой договор аренды, чтобы считаться действительным, должен отвечать общим тре-

бованиям, которые предъявляются к договорам положениями Статута об обманных действиях. В целом положения статута почти совпадают с условиями действительности сделок, предусмотренными ГК РФ. Кро­ме общих требований договор аренды также должен содержать: точное обозначение сторон, участвующих в договоре; соглашение о том, что одна сторона передает имущество в пользование, а другая принимает его; полное, подробное описание земельного участка с приложением плана и перечнем всех прав, обременений и вещей, находящихся на земельном участке; целевое назначение земельного участка; размер и форму арендной платы; сроки арендных платежей; права и обязан­ности сторон по договору, условие о продлении или возобновлении договора аренды, срок договора. Для договоров аренды, заключаемых частными собственниками, законы штатов нс устанавливают оірани- чений по субъектному составу. Большинство штатов (включая штаты Калифорния и Ныо-Йорк) законодательно определили обязательную письменную форму договора аренды недвижимого имущества на срок свыше года. Некоторые штаты установили обязательную письменную форму для договоров аренды на срок свыше двух лет, другие на срок свыше трех лет. Законы штатов также регулируют сроки сдачи в арен­ду различных земель сельскохозяйственного назначения. Например, повсеместно законодательно определяется максимальный срок сдачи в аренду сельскохозяйственных, пахотных земель: в штате Калифор­ния — 20 лет; в штатах Мичиган и Монтана — 10 лет. Для земель, нахо­дящихся в собственности штата, федерации, графства, законодатель­ство устанавливает свои сроки, причем регулируется и максимальный срок аренды. Так, в штате Калифорния земли водоемов, русла рек, земли, прилегающие к природным водоемам, принадлежащие штату, моїуг сдаваться в аренду на срок нс свыше 20 лет, земли рекреаци­онные со специальным режимом использования — на срок не более 66 лет (§6994, §5006, 8 C.3.R.C.). IIo каждой категории земель зако­ны штатов определяют минимальные и максимальные сроки аренды публичных земель, размер арендных платежей, которые оплачиваются только деньгами, предусматривают или нет преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды вновь или продление существующего. Очень часто законы штатов вводят ограни­чения по субъектному составу договоров аренды определенных кате­горий земель. Так, в штате Калифорния претендовать на заключение договора аренды отдельных земельных участков в парковых и приро­доохранных зонах вправе только граждане США, постоянно прожива­ющие на территории штата и отвечающие дополнительным требовани­ям, предъявляемым законом (наличие соответствующих разрешений на предлагаемый вид деятельности на земле, предоставление соответс­твующих планов, проектов, справок и т.п.) для эффективного исполь­зования названной категории земли. На земли сельскохозяйственного

назначения, входящие в парковую зону, распространяются все те же ограничения, включая и требования к лицу, претендующему на заклю­чение договора.

Если договором аренды (исключая договор с публичным собствен­ником, в них это невозможно) не установлен срок аренды земли и из текста договора нельзя определить намерения сторон, то договор после истечения года (этот срок варьируется в законах штатов от одного года до шести лет, но в большинстве определен один год, согласно нормам общего права) будет считаться договором аренды, переходящим из года в год, что означает, что прекратить его можно только в конце текущего года, уведомив об этом арендатора в установленный законом срок от 30 дней (в Калифорнии) до трех месяцев.

За исключением договоров аренды земли с публичными собствен­никами, арендная плата по договору аренды может иметь различную форму. Законы штатов нс ограничивают усмотрения сторон по этому вопросу. Чаще всего арендная плата вносится деньгами, но возможно оплатить и работами, и услугами, и частью продукции, производимой на арендуемой земле. Пи нормы общего права, ни законы штатов не дают преимущественного права добросовестному арендатору на заклю­чение договора аренды после истечения срока договора. Это условие стороны вправе предусмотреть сами в договоре. Права и обязанности сторон по договору аренды законы почти не регулируют, отмечая толь­ко основные, как то: обязанность арендатора использовать землю по целевому назначению и право арендодателя получать арендную плату, а арендатора платить ее, обязанность арендатора вернуть имущество арендодателю. Все остальные права и обязанности законы предписы­вают установить сторонам в договоре. Если стороны этого не сделают, тогда в случае конфликта суд будет опираться на нормы общего нрава, если нет соответствующего указания в законодательстве. О том, кто из сторон будет платить налоги, делать ремонт, проводить рекультивацию, страховать имущество, должно быть прямо указано в договоре. Нормы общего права возлагают все эти обязанности на арендатора, если дого­вор аренды заключен на длительный срок или бессрочный. Для ком­мерческого договора аренды понятие длительного срока соответствует сроку от 10 до 20 лет и свыше, для договора аренды для личных нужд длительным считается договор на срок свыше пяти лет. Суд будет опре­делять, какой это договор аренды с точки зрения срока. Договор аренды может быть заключен на срок жизни арендатора, и тогда все перечис­ленные обязанности возлагаются на арендатора как на собственника уже законом.

Для договоров аренды законами всех штатов предусмотрен досудеб­ный порядок урегулирования споров. В случае нарушения одной изсто- 268 P^ohусловий договора добросовестная сторона, прежде чем расторгнуть договор, обязана письменно потребовать прекратить нарушение дого­

вора и исполнить нарушенные обязательства в указанные сроки. Если неисправная сторона проигнорирует требование добросовестной сторо­ны, у последней возникнет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выждав паузу в 24 часа после истечения срока, определенного для устранения нарушений.

Договор аренды прекращается: по истечении срока договора; ипо­текой земельного участка и переходом права собственности к другому лицу; приведением земельного участка в негодность, когда он уже нс может быть использован по своему целевому назначению; односторон­ним расторжением вследствие грубого нарушения (нарушения поло­жений договора, влекущих за собой право на односторонний отказ от договора стороны определяют сами в договоре) положений договора. Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения также может прекратить свое действие ввиду истечения срока договора собственника с муниципальным образованием о включении земельного участка в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Утрата земельным участком статуса земли сельскохозяйственного назначения влечет за собой прекращение договора аренды земельного участка, если зто прямо предусмотрено в договоре аренды.

Договор субаренды может быть заключен только с письменного раз­решения арендодателя, если речь не идет об аренде государственных земель. Субаренда государственных земель запрещена. На договор суб­аренды распространяются все нормы договора аренды. Передача прав по договору аренды арендатором возможна только с письменного согласия арендодателя. В отсутствие письменного согласия арендодателя переда­ча прав считается ничтожной.

Если в договоре аренды стороны не предусмотрели порядок возоб­новления или продления договора аренды земли, эту ситуацию зако­ны штатов разрешают по-разному. В штатах Калифорния. Нью-Йорк и ряде других штатов договор аренды земли будет считаться продлен­ным на год, если обе стороны продолжают фактические отношения: арендодатель не требует возврата имущества, а арендатор продолжает пользоваться имуществом и вносить арендную плату. В ряде штатов в подобной ситуации договор будет считаться вновь заключенным на тот же срок, что и предыдущий. Законы других штатов предусматривают возобновление договора с правом изменения условий договора на срок от 2 до 6 лет. Есть штаты, где договор аренды после окончания срока переходит в договор аренды из года в год, если ни одна из сторон не предприняла действий, свидетельствующих о намерении прекратить договорные отношения.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения переходят от одного лица к другому не только по договору продажи, аренды. Эти земельные участки переходят и по наследству с определенными усло­виями, и по договорам, которые закрепляют за лицом отдельные права.

Особенностью сельскохозяйственных земель является то обстоятель­ство. что, как и по договору продажи и аренды, отдельные права на эти земельные участки могут принадлежать только определенному законом кру D^rлиц.

Почти во всех штатах (кроме штата Луизиана) законы закрепляют право пожизненного владения недвижимым имуществом, право бес­срочного владения, право владения имуществом на срок жизни треть­его лица, право срочного владения недвижимым имуществом. Все эти вешные права объединяет объем полномочий, который обычно предо­ставляется обладателем этих прав. Право пожизненного владения не­движимым имуществом складывается из всех полномочий собственни­ка, кроме права ухудшать, портить имущество, устанавливать сервитуты, отчуждать имущество. 1 Io окончании этого права, которое прекращается со смертью владельца, земля переходит либо собственнику, либо обла­дателю выжидательных прав владения, которые собственник ему пре­доставил еще при жизни владельца, либо наследникам собственника. Иным способом это право прекратиться нс может, если только суд не признает, что владелец нарушает свои обязанности таким образом, что недвижимому имуществу грозит полное уничтожение. Предоставление всех перечисленных прав владения осуществляется путем составления особого вида договора — «договора за печатью», который подписывается обеими сторонами, регистрируется и очень сложно изменяется. Клас­сический договор за печатью вообще не подлежал изменениям, он мог быть признан недействительным только при наличии дефекта формы. Но от этого архаичного правила суды очень активно отступают в по­следнее время, что и даст право говорить о возможности изменения это­го договора.

Право бессрочного владения, право срочного владения, право вла­дения на срок жизни третьего лица осуществляются лицами, которым эти права предоставлены в том объеме, в каком собственник осущест­вляет свое право собственности, за теми же исключениями, что пре­дусмотрены для права пожизненного владения. Владельцы обязаны содержать, осуществлять все виды ремонта имущества, не ухудшая его состояния, платить налоги, использовать по целевому назначению. Названные виды вещных прав очень похожи на узуфрукт, предусмот­ренный европейскими законодательствами. Отличает различные виды владения только срок, на который недвижимое имущество передано владельцу.

Из общего права пришло и право возврата права собственности на переданное в собственность недвижимое имущество старому собствен­нику в случае нарушения новым собственником предусмотренных дого­вором о передаче права собственности условий. Названное право под­лежит регистрации в том графстве, где находится земля. Срок сущест­вования этого права определяется законами штатов. Так, в Калифорнии

и в штате Нью-Йорк он равен 30 годам с момента его регистрации. По истечении этого срока, если право возврата не было использовано, оно прекращает свое существование и все установленные договором о пере­даче права собственности условия осуществления собственником своих прав отпадают. Названное право не может быть передано иначе, как по наследству. Прекращается это право также, если бывший собственник решит от него отказаться, для чего необходимо изменить договор за пе­чатью, что в некоторых штатах невозможно. Изменения в договор за пе­чатью внося ∣∙CH только в судебном порядке, в тех штатах, где суды на это идут.

Во Франции правовое регулирование купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе общих положений ФГК, Кодекса сельского хозяйства и иных специальных актов земельного законодательства. Об­щие нормы ФГК применяются лишь в том случае, если специальны­ми нормами сельскохозяйственного законодательства нс установлено иное.

В целях усиления государственного контроля за оборотом сельскохо­зяйственных земельных участков установлены ограничения на их приоб­ретение. Во-первых, фермеры-арендаторы наделяются правом покупки арендуемой сельскохозяйственной земли лишь при условии ее исполь­зования в сельскохозяйственных целях. Во-вторых, существуют неком­мерческие корпорации, контролируемые государством, владельцами которых являются фермерские объединения и сельскохозяйственные агентства, которым предоставлено право приобретать и перепродавать, сдавать в аренду и сельскохозяйственные уголья. В результате деятель­ности указанных обществ формируется не свободный, а достаточно ог­раниченный рынок.

Кроме того, специальное земельное законодательство содержит норм ы об обяза гсл ьных ад м и 11 метрати ві іых разрешениях на отчужде н не недвижимости, признанной историческим памятником, или земель­ного участка, включенного в план землеустройства или градострои­тельства.

Актуальные направления правового регулирования использования сельскохозяйственных земель во Франции нашли свое отражение в за­конопроекте от 13 января 2010 г. ство также допускает возможность уста­новления сельских сервитутов, имеющих глубокие исторические корни. Сельская община издавна существовала во Франции как традиционный общинный институт, члены которой имели право сбора колосьев после жатвы, общее право выпаса скота на полях, а также коллективно исполь­зовали общинные земли.

В современном праве Франции сервитут определяется как обре­менение, возложенное на имение в целях пользования этим имени­ем, принадлежащим другому собственнику, и для выгод этого имения (ст. 637 ФГК). Основанием возникновения сервитута является наличие

соседнего эксплуатируемого участка, интересы надлежащей эксплуата­ции которого требуют вмешательства в пользование им.

Таким образом, сервитут — принадлежащее к числу недвижимых имушеств вещное право, обременяющее один («служебный» участок для нужд пользования) другим («господствующим» участком).

Обременение служащего участка сохраняется независимо от смены его собственника.

Для установления сервитута необходимо, чтобы каждый из участков принадлежал разным собственникам. Обычно эти участки являются со­седними, но могут быть исключения. Например, сервитут пастьбы скота может обременять и отдаленные от господствующего участка пастбища, а сервитуты проведения воды — несколько участков.

Сервитут имеет придаточный характер к праву собственности на гос­подствующий участок. Поэтому сервитут нельзя, например, заложить, кроме как вместе с правом на господствующий участок.

Чаще всего сервитут устанавливается на неограниченный срок. Сто­роны могут прекратить сервитут, действующий бессрочно, или опреде­лить срок сервитута но взаимному согласию.

Источниками сервитутов являются естественное расположение участков, обязательства, установленные законом или соглашением меж­ду собственниками.

Французскому праву известно понятие непрерывных сервитутов, ко­торые осуществляются или могут осуществляться бездействий со сторо­ны человека. Например, водопровод, стокс крыши, вид (ст. 688 ФГК).

К сервитутам, осуществляемым с перерывами, относятся такие, ,тля которых необходимы периодические действия человека (право прохода, право черпать воду, пастьба скота и т.д.) (ст. 688 ФГК).

Сервитуты могут быть явными, которые проявляют себя внешними устройствами (дверь, окно, водопровод и др. ).

Неявные сервитуты не имеют внешних признаков их существования, например, запрещение возводить на участке строения сверх определен­ной высоты.

Существуют следующие способы установления сервитутов: сделка, приобретательная давность, распоряжения собственника, закон.

По давности владения могут приобретаться только непрерывные и притом явные сервитуты. Установленный законом срок этой давности всегда составляет 30 ле г. Hc могут приобретаться ио давности публич­ные имущества государства: они неотчуждаемы и нс подлежат дейст­вию давности. Не может приобретаться по давности неявный серви­тут, владение которым не может быть открытым, так как осуществле­ние его остается неизвестным, в частности, собственнику служащего участка.

278 Сельские сервитуты устанавливаются для пользования участками, в том числе для обеспечения прохода или проезда через земельный учас­

ток; использования земельного участка в целях ремонта электрических, коммунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке ме­жевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренаж­ных работ на земельном участке; забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок: сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, про­должительное ть которых соотвстсівует местным условиям и обычаям; свободного доступа к прибрежной полосе; использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; в целях проведения изыскатель­ских, исследовательских и других работ.

Установление сервитута не лишает собственника участка правомо­чий владения, пользования и распоряжения этим участком, а лишь огра­ничивает их. Например, если на земельном участке установлен сервитут в целях ремонта электрических, коммунальных, инженерных и других технических линий и сетей, то на соответствующей части земельного участка невозможно осуществлять строительство или посадку деревьев, но его можно использовать иным способом, который не препятствует доступу к соответствующим линиям и сетям.

Кодекс сельского хозяйства и морского рыболовства специально ре­гулирует правила установления сервитута на проведение оросительного канала. Декрет Государственного совета устанавливает рациональные и наименее разрушительные ,тля настоящего и будущего использования земли способы осуществления сервитута. Собственники участков, об­ремененные таким сервитутом, обязаны убрать заборы, деревья и кус­тарники, которые мешают проведению оросительного канала за соот­ветствующую компенсацию. В случае неисполнения заборы, деревья и кустарники могут быть удалены за счет органа управления каналом, ут ЮЛ 1ІОМОЧС111 юго префеKTOM.

Согласно нормам ФГК публичные сервитуты устанавливаются за­коном. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, такой земельный участок может быть изъят для общественных нужд путем выкупа.

ФГК установлены следующие основания прекращения сервитутов: невозможность пользования сервитутом (ст. 703 ФГК). Но серви­тут восстанавливается, если вещи возвращаются в такое состояние, что пользование ими снова становится возможным;

утрата служащего участка, например, его принудительное отчужде­ние в публичных интересах:

объединение в руках одного собственника участков господствующего и служащего участков (ст. 705 ФГК);

использование сервитутом в течение 30 лет (ст. 706 ФГК). Началь­ный момент этого 30-лстнсго срока нс всегда один и тот же. В случае

осуществляемого с перерывами сервитута начальным моментом срока использования является день совершения последнего действия, на­правленного на пользование сервитутом. Для непрерывных сервитутов 30-летний срок исчисляется со дня, когда было совершено противореча­щие сервитуту действие.

В Хорватии в соответствии с Законом о собственности и других вещ­ных правах право собственности на землю является вещным правом, которое наделяет управомоченное лицо (собственника) правом исполь­зовать недвижимое имущество для хозяйственной и иной деятельности, если это не причиняет вред чужим вещам и не противоречит законода- тсл ьн ы м о гран и че н и я м.

В пределах, установленных законом, собственник земельного участ­ка имеет право самостоятельно, по своей воле владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

В хорватском законодательстве предусмотрены существенные огра­ничения правомочий собственника земли в целях защиты и безопасности государства, природы и окружающей среды, обеспечения охраны здоро­вья людей (п. 1 ст. 32 Закона о собственности и других вещных правах).

Прямые ограничения правомочий собственника земли нашли отра­жение в принудительном отчуждении недвижимого имущества или ус­тановлении принудительного режима использования земли со стороны государства в форме государственно-правовых или частноправовых сер­витутов.

Закон о собственности и других вещных правах, в том числе специ­альное законодательство, допускает существование наряду с правом соб­ственности на землю физических лиц права общей совместной собствен­ности, права обшей долевой собственности, права собственности юриди­ческих лиц и права собственности публично-правовых образований.

Недвижимым имуществом, в том числе сельскохозяйственной зем­лей, находящимся в собственности Республики Хорватия, управляет и распоряжается Правительство Республики Хорватия, если законом не предусмотрен иной порядок землепользования. Недвижимым имущест­вом, находящимся в собственности единиц местного самоуправления, единиц регионального (территориального) самоуправления, владеют и распоряжаются соответствующие органы управления.

В соответствии с Конституцией Республики Хорватия и специальным законодательством территория страны в административном отношении разделена на общины, города и жупании.

Основной административно-территориальной единицей, в которой осуществляется самоуправление, является община и котар (округ) или город.

Жупания является административно-территориальной единицей высшего уровня, в состав которой входят общины и города. В соответст­вии с законом крупные города могут быть объявлены жупаниями.

Органом представительной власти в общине, городе и жупании являет­ся скупщина, которая избирается населением на четыре года. Органом ис­полнительной власти в общине является общинный начальник, в городе — градоначальник, в жупании — жупан, которые избираются скупщиной.

Республиканские и местные органы власти должны управлять и распоряжаться землей как добросовестные владельцы (ст. 35 Закона о собственности и других вещных правах).

Иностранные физические и юридические лица имеют право насле­довать землю в Хорватии на условиях взаимности, если иное не преду­смотрено законом.

Иностранные физические и юридические лица могут приобретать землю и другую недвижимость в Хорватии лишь при получении разре­шения на данную сделку со стороны министра иностранных дел с пред­варительным обоснованием целесообразности указанной сделки мини­стром юстиции, если законом не предусмотрено иное.

Иностранные физические лица, не имеющие гражданства, равно как и беженцы с территории бывшей СФРЮ, могут приобретать землю при получении разрешения со стороны министра по делам беженцев и пере­селенцев с предварительным обоснованием целесообразности данного разрешения министром юстиции Хорватии.

В Хорватии право собственности на землю возникает при наличии следующих юридических фактов:

приобретения земли по договорам купли-продажи, мены, дарения и аренды;

обращения взыскания по решению суда или иного компетентного органа;

наследования.

Все договоры купли-продажи, мены, дарения и аренды заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному заверению.

Hc допускается приобретение земли в собственность на основании приобретательской давности.

Бесхозяйственная земля, нс имевшая собственника или добровольно оставленная ее прежним владельцем, сделавшим запись в поземельной книге об отказе от права собственности, переходит на основании закона в собственность государства.

Порядок перехода сельскохозяйственных земель из собственности государства в собственность иных лиц, заключение договоров аренды и концессии сельскохозяйственной земли, находящей в государственной собственности, регулируется на основании специальной Программы.

В соответствии со ст. 31 Закона о сельскохозяйственной земле от 18 декабря 2008 г. названная Программа должна содержать следующие сведения:

данные о суммарной площади сельскохозяйственной земли, находя­щейся в собственности государства;

данные о современном состоянии сельскохозяйственных земель, на­ходящихся в собственности юридических и физических лиц;

данные о содержании и защите сельскохозяйственных земель.

Закон о собственности и других вещных правах и Закон о сельско­хозяйственной земле допускают установление государственно-пра­вовых и частноправовых сервитутов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения. На землях сельскохозяйственного назначения, находящих в государственной собственности, решение о введении сервитутов принимают исполнительные органы жупаний как административно-территориальной единицы высшего уровня. Порядок и критерии установления государственно-правовых сервитутов на сель­скохозяйственной земле, находящейся в государственной собственно­сти, утверждает Правительство Республики Хорватия.

В случае установления сервитутов в отношении земельного участка его собственнику выплачивается возмещение за счет лица, в интересах которого было установлено обременение земельного участка.

Частноправовые земельные сервитуты есть право собственника опре­деленного земельного участка (господствующего участка) осуществлять определенные действия в ущерб имуществу другого собственника (слу­жащего участка). При этом собственник служащего участка должен не только терпеть присутствие другого лица на своем участке, но и допус­кать обременение своего участка в пользу собственника другого участка (ст. 174 Закона о собственности и других вещных правах).

Согласно Закону о собственности и других вещных правах учрежде­ние частных земельных сервитутов должно служить «разумной цели», т.е. способствовать более эффективному и целесообразному использо­ванию земли.

Лицо, пользующееся сервитутом, вправе принимать все необходимые меры но пользованию им. но строго в рамках своих полномочий. В своих действиях пользователь сервитута должен действовать осмотрительно и стремиться свести обременение другого участка к минимуму.

В свою очередь, собственник служебного участка должен воздержи­ваться от любых действий по воспрепятствованию установлению сер­витута в полном объеме. Однако он нс обязан создавать максимально благоприятные условия для пользования сервитутом, если это не пре­дусмотрено законом.

Допускается существование двух видов частных земельных серви­тутов: учрежденных в силу закона и установленных в результате доб­ровольного волеизъявления сторон. Сервитуты могут быть учреждены также на основании приобретательской давности или по решению госу­дарственных органов.

Договор об учреждении частного земельного сервитута заключается в письменной форме с обязательным нотариальным заверением.

Если участок земли находится в совместной собственности несколь­ких лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в договоре об учреждении частного земельного сервитута.

Частные земельные сервитуты могут быть учреждены на основании договора или судом по ходатайству заинтересованного лица. Например, суд может учредить такой сервитут для прохода через соседний земель­ный участок, доступа к общественным дорогам, пользования водопро­водом и в других случаях, предусмотренных законом. Кроме того, суд вправе учреждать земельные сервитуты при рассмотрении дел о насле­довании земельных участков или на основании завещательного распо­ряжения.

По решению суда может быть предусмотрена выплата возмещения собственнику служащего участка. В ряде случаев частный земельный сервитут может быть учрежден решением государственных органов.

Закон о собственности и других вещных правах предусматривает учреждение частного земельного сервитута на основании приобрета­тельской давности. Условием этого является добросовестное владение земельным участком в течение 20 лет и отсутствие возражений на такое владение со стороны собственника служащего участка.

Частные земельные сервитуты вступают в юридическую силу после их регистрации в поземельных книгах. Если сервитут не зарегистриро­ван в поземельной книге, то суд может учредить такой сервитут на осно­вании удостоверенных документов.

Частный земельный сервитут связан с правом собственности на гос­подствующий участок. В качестве составной части недвижимости его можно передавать другому лицу вместе с правом собственности на не­движимость.

Владелец сервитута имеет право на использование служащего участка в целях прохода через соседний участок для беспрепятственного доступа к общественным дорогам и надлежащим образом заниматься обработ­кой земли и другими видами сельскохозяйственной деятельности, поль­зоваться водопроводом и иными источниками водоснабжения, выпасом и водопоем скота и др.

Согласно Закону о собственности и других вещных правах учрежде­ние земельного сервитута (на заготовку древесины, сбор валежника, ди­корастущих ягод, грибов, орехов, желудей и т.п.) может быть как в пуб­лично-правовой, так и частноправовой форме.

Закон о собственности разделяет земельные сервитуты на положи­тельные и отрицательные. К положительным сервитутам относится право собственника господствующего участка осуществлять определен­ные действия в ущерб недвижимости собственника служащего участка. В свою очередь, отрицательными сервитутами могут считаться требова­ния к собственнику служащего участка воздерживаться от тех или иных видов его использования: нс увеличивать или нс уменьшать этажность

зданий и строєний, не препятствовать доступу на господствующий учас­ток света и воздуха, нс портить внешний вид участка, нс отводить сточ­ные воды на соседний участок, не препятствовать сбору дождевой воды для полива и др.

Закон о собственности предусматривает следующие основания пре­кращения частных земельных сервитутов:

земельные участки приведены в такое функциональное состояние, что делает невозможным их дальнейшее использование;

совпадение в одном лине собственника господствующего и служаще­го участков (в случае их разделения сервитут вновь вступает в юридичес­кую силу);

односторонний отказ от пользования сервитутом собственником господствующего участка (один из сособст вен ников такого участка нс может отказаться от пользования сервитутом без согласия других со- собственников);

истечение срока действия сервитута или наступление необходимого условия, если сервитут был срочным или условным;

использование сервитутом в течение 20 лет сособственником гос­подствующего участка;

использование сервитутом непрерывно в течение трех лет, если его установлению препятствовал собственник служащего участка.

В Хорватии отчуждение сельскохозяйственной земли или установле­ние публичных земельных сервитутов регулируется Законом об отчуж­дении недвижимого имущества. Законом о собственности и других вещ­ных правах и Законом о сельскохозяйственной земле.

Учреждение публичных земельных сервитутов может осуществлять­ся в интересах республики, регионов, муниципальных образований и в других общественных интересах, а также в целях более рационального и эффективного использования земли но сравнению с существующим положением (ст. 1 Закона об отчуждении недвижимого имущества от 2 февраля 1994 г. с изм. и доп.)¹. Этот перечень оснований, позволяю­щих учреждать публичные земельные сервитуты, является примерным. Публичные земельные сервитуты MOiyr устанавливаться при строитель­стве общественных дорог, телекоммуникационных, водохозяйственных и энергетических объектов, объектов социальной инфраструктуры (ст. I Закона о собственности и других вещных правах).

В соответствии со ст. 18 Закона о сельскохозяйственной земле пуб­личные земельные сервитуты на сельскохозяйственной земле, нахо­дящейся в государственной собственности, могут устанавливаться при строительстве водопроводов, канализации, газопроводов, линий электропередачи, разработке и эксплуатации минерального сырья и т.п.

Порядок и критерии установления публичных земельных сервитутов на сельскохозяйственной земле в государственной собственности пред­писывает Правительство Республики Хорватия.

Публичные земельные сервитуты на лес и лесную землю (лесные сервитуты) устанавливаются на основании договора между публичным предприятием по эксплуатации леса и собственником лесных угодий.

Предусмотрена возможность учреждения публичного сервитута на лес и лесную землю в судебном порядке, если собственник откажется заключать договор. В этом случае суд устанавливает порядок использо­вания сервитута и размер возмещения, которое должно быть выплачено собственнику обремененной лесной земли.

В целях удовлетворения научных, образовательных, эстетических и культурных потребностей общества публичные земельные сервитуты могут учреждаться и на объектах природы, находящихся под охраной государства. В этом случае договор об учреждении сервитута заключа­ет собственник земли и орган администрации жупании или общины. Способ и порядок учреждения публичного земельного сервитута на та­ких объектах природы определяется министром строительства и защиты природы.

Таким образом, публичные земельные сервитуты могут возникать в силу договора или на основании решения суда. В отдельных случаях такие сервитуты могут учреждаться решением органа государственной администрации или местных органов власти.

При учреждении публичных земельных сервитутов устанавливается порядок использования сервитута и размер возмещения собственнику обремененного земельного участка. В случаях, специально оговоренных в законе, возмещение не выплачивается собственнику служащего участ­ка. Так, согласно ст. 24 Закона о сельскохозяйственной земле инвестор освобождается от уплаты возмещения при строительстве следующих объектов на землях сельскохозяйственного назначения:

строительство объектов социальной инфраструктуры;

строительство водоохранных объектов, плотин для защиты от навод­нений, объектов мелиорации и т.п.;

строительство объектов транспортной инфраструктуры;

строительство объектов для защиты почвы;

строительство объектов коммунальной инфраструктуры.

Прекращение публичного земельного сервитута осуществляется по следующим основаниям:

истечение срока, на который публичный земельный сервитут был уч­режден;

прекращение права собственности на землю, втом числе в случае от­чуждения земли в общественных интересах;

отказ органа государственной администрации от права на публичный сервитут;

приведение земельного участка в такое состояние, которое делает не­возможным его дальнейшую эксплуатацию.

В Хорватии объектом продажи и аренды сельскохозяйственной земли могут быть земельные участки, находящиеся как в государст­венной, так и частной собственности. Согласно Закону о сельскохо­зяйственной земле государственные земли сельскохозяйственного на­значения могут продаваться или сдаваться в аренду только по резуль­татам публичного конкурса. Решение о проведении такого конкурса принимают органы представительной власти общин, на территории которых находятся данные земельные участки. Если государственная сельскохозяйственная земля находится в пределах нескольких муни­ципальных образовании, то решение об объявлении конкурса прини­мает представительный орган тою муниципального образования, где находится большая часть государственных земель сельскохозяйствен­ного назначения.

Преимущественное право на покупку или аренду сельскохозяйствен­ной земли, находящейся в государственной собственности, имеют юри­дические и физические лица в порядке следующей очередности:

глава семейного крестьянского хозяйства, который постоянно занят на сельскохозяйственных работах в собственном хозяйстве и занесен в Реестр сельских хозяйств:

юридическое лицо, которое зарегистрировано в Реестре сельских хо­зяйств;

прочие физические или юридические лица, которые стремятся зани­маться сельским хозяйством.

Право на покупку и получение в аренду государственных сельскохо­зяйственных земель имеют также следующие категории сельскохозяй­ствен иных 11 рои з водителе й:

арендаторы государственной сельскохозяйственной земли, которые надлежащим образом обрабатывали земельные участки и своевременно выполняли свои обязательства перед государством;

сособственники земли, которые надлежащим образом обрабатывали землю и выполняли все обязательства на основе владения данным зе­мельным участком;

глава семейного крестьянского хозяйства в возрасте до 40 лет;

сельские производители, которые участвуют в рамках Оперативной программы по развитию сельского хозяйства, принятой Правительством Республики Хорватия;

собственники и арендаторы, земельные наделы которых находятся ближе всего к сельскохозяйственной земле, которая выставляется на публичный конкурс;

глава семейного крестьянского хозяйства, который окончил высшее сельскохозяйственное заведение или среднюю сельскохозяйственную школу;

защитники государственного суверенитета Республики Хорватия, принимавшие участие в боевых действиях не менее три месяцев в Оте­чественной войне 1991 — 1995 гг., или члены семей погибших или про­павших без вести защитников, занимающихся сельскохозяйственным производством.

В соответствии со ст. 37 Закона о сельскохозяйственной земле пре­имуществен ное право покупки или аренды государственных земель сельскохозяйственного назначения имеют юридические и физические лица, которые на публичном конкурсе предложили наиболее высокую цену или арендную плату и представили программу использования госу­даре г вс иной сел ьс кохозя йстBC иной зс M ли.

Программа использования государственной сельскохозяйствен­ной земли должна содержать: сведения об участнике конкурса, вы­писку из поземельной книги и кадастра недвижимости, технико­технологические характеристики хозяйства сельскохозяйственного товаропроизводителя, предполагаемую стоимость расходов и доходов участника конкурса при эксплуатации данного земельного участка, обязательное указание на наличие маркировки об экологически чис­том сельскохозяйственном производстве. Программа использования государственной сельскохозяйственной земли, которая выставлена на публичный конкурс, является составной частью договора купли- продажи или договора аренды государственной сельскохозяйствен­ной земли.

Первоначальная цена или арендная плата государственной сельско­хозяйственной земли, выставляемой на публичный конкурс, устанав­ливается в соответствии с предписаниями министра финансов. Если на конкурсе победит юридическое или физическое лицо, которое предло­жит цену или арендную плату, превышающую первоначальную цену или арендную плату более чем в два раза, то такая сделка считается не­действительной (ст. 38 Закона о сельскохозяйственной земле).

Покупатель сельскохозяйственной земли имеет право на скидку в размере 20% от продажной цены, если уплачивает стоимость земли еди­новременно.

Закон о сельскохозяйственной земле предусматривает возможность продажи государственной сельскохозяйственной земли в рассрочку. Та­кой договор купли-продажи заключается на срок до 15 лет. Если поку­патель земли просрочит внесение платежей, то он обязан уплатить пеню за просрочку.

В соответствии со ст. 43 данного Закона государственная сельскохо­зяйственная земля может быть продана без проведения публичного кон­курса, если заинтересованное літо представит доказательство, что такая сделка отвечает интересам Хорватии. Данные доказательства предъявля­ются непосредственно Министерству сельского хозяйства, рыболовства и развития сельских территорий.

В Хорватии объектом аренды могупг быть участки сельскохозяйственной земли, находящиеся как в государственной, так и частной собственности.

Как договоры купли-продажи, так и договоры аренды сельскохозяй­ственной земли заключаются в письменной форме и подлежат регистра­ции в поземельных книгах.

Сельскохозяйственная земля, находящаяся в государственной собст­венности, может быть сдана в аренду физическим и юридическим ли­цам, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью.

Государственная сельскохозяйственная земля может сдаваться в аренду на срок от 20 до 50 лет в зависимости от ее целевого использо­вания.

Договор об аренде сельскохозяйственной земли должен содержать следующие данные:

выписка из поземельной книги и кадастра недвижимости, соответст­венно кадастра недвижимости на сельскохозяйственных землях;

срок аренды сельскохозяйственной земли;

размер и срок внесения арендной платы за пользование сельскохо­зяйственной землей;

перечень и стоимость объектов, сооружении и насаждений, а также способ их содержания;

срок амортизации сельскохозяйственных насаждений;

права и обязанности арендатора;

целевое назначение арендованной земли;

основания распоряжения договора аренды сельскохозяйственной земли.

Договор об аренде государственной земли может быть расторгнут в следующих случаях:

если арендатор нс вносит арендную плату два раза подряд, за исклю­чением случаев, когда это вызвано стихийными бедствиями;

нецелевого использования арендованной земли;

нарушения агротехнических требований при обработке сельскохо- зя йетве иной зс мл и;

сдачи государственной сельскохозяйственной земли в субаренду;

если арендатор без разрешении собственника осуществляет инвести­ционную деятельность;

если арендатор осуществляет хозяйственную деятельность в наруше­ние природоохранного законодательства.

Средства, полученные от продажи и аренды государственной сель­скохозяйственной земли, распределяются следующим образом: 25% поступают в бюджет республики и направляются на специальный счет Агентства по сельскохозяйственной земле, которое проводит политику увеличения земельных участков в распоряжении сельскохозяйственных производителей, 25% — в бюджет жупании и 50% — в бюджет общин (ст. 74 Закона о сельскохозяйственной земле).

В соответствии со ст. 77 Закона о сельскохозяйственной земле Агент­ство по сельскохозяйственной земле учреждается Правительством Рес­публики Хорватия как специализированное публичное учреждение. В круг полномочий Агентства входит:

участие в распоряжении сельскохозяйственной землей;

содействие рациональному использованию сельскохозяйственной земли в частном секторе;

содействие увеличению земельных наделов в распоряжении ссльско- хозя йетве н н ы X и ро 11 зводител е й;

стимулирование эффективного использования сельскохозяйствен­ной земли;

оказание помощи собственникам сельскохозяйственной земли в уре­гулировании имущественно-правовых отношений в сфере оборота сель­скохозяйственной земли;

мониторинг влияния различных мер аграрной политики и других мер на рынок сельскохозяйственной земли;

сбор и анализ данных о рынке сельскохозяйственной 'земли;

координация деятельности государственных органов, учреждений, жупаний и общин по вопросам земельной политики и других мер, кото­рые оказывают влияние на рынок сельскохозяйственной земли;

дает согласие на раздел земельных участков;

ведет учет сельскохозяйственной земли, находящейся в государст­венной собственности.

Согласно ст. 78 Закона о сельскохозяйственной земле одним из ос­новных направлений деятельности Агентства по сельскохозяйственной земле является предотвращение дальнейшего распыления земельных участков и их укрупнение посредством купли-продажи и аренды сель- C КОХОЗЯ Й CT BC H H о и зс мл и.

Агентство по сельскохозяйственной земле покупает земельные участ­ки, находящиеся в собственности юридических и физических ЛИН, от имени и за счет Республики Хорватия. Полученные земельные участки предоставляются в собственность физическим и юридическим лицам, которые занесены в Реестр сельских хозяйств.

Продажу и аренду частной сельскохозяйственной земли осуществля­ют органы местного самоуправления от имени и за счет Агентства по сельскохозяйетвеиной земле.

В соответствии со ст. 84 Закона о сельскохозяйственной земле до­говор об аренде сельскохозяйственной земли, находящейся в частной собственности, заключается на срок от 5 до 20 лет.

В чешском законодательстве оборот сельскохозяйственных земель регулируется общими положениями Гражданского кодекса. Законом № 95/1999 об условиях перехода сельскохозяйственных и лесных зе­мель из собственности государства в собственность иных лиц, Законом № 26/2000 о публичных торгах. Законом № 184/2006 о прекращении

или ограничении права собственности на земельный участок, Законом № 183/2006 о территориальном планировании и правилах застройки (Строительный закон) и др.

В Законе № 95/1999 речь идет: а) о сельскохозяйственных землях, находящихся в собственности государства и состоящих в управлении Земельного фонда ЧР (куда отнесены земли, составляющие сельскохо­зяйственный земельный фонд; земли, на которых расположены жилые, хозяйственные и иные постройки традиционных сельских поселений или связанные с сельским или водным хозяйством); б) землях, находя­щихся в собственности государства и предназначенных для выполнения функций леса.

Закон содержит перечень земель, право собственности на которые нс подлежит переходу. К ним относятся, в частности, сельскохозяй­ственные и лесные земельные участки: предназначенные для застрой­ки согласно утвержденному территориальному плану; расположенные в охранных лесах и лесах специального назначения; расположенные в во­енных округах, на территории национальных парков, памятников при­роды и заповедников.

Приобретателем участка сельскохозяйственной земли может быть только: а) физическое лицо, которое является гражданином Ч P или ино­го государства — члена ЕС. которое зарегистрировано в качестве сель­ского предпринимателя в соответствующем территориальном органе самоуправления, постоянно проживает в Чехии не менее трех лет; 6) му­ниципальное образование; в) юридическое лицо, являющееся собствен­ником (сособствснником) строения (недвижимости); данное юридиче­ское лицо на основании письменного заявления вправе приобрести у Зе­мельного фонда только тот сельскохозяйственный участок, на котором размещено указанное строение, и только в случае, если участок функци­онально связан с этим строением, а собственник является правомочным пользователем этого участка; г) уполномоченное лицо, предложение которого, выраженное в кронах, составляет не менее 50% цены участка согласно ценовым предписаниям на дату, предшествующую заключе­нию договора купли-продажи; д) публичный вуз сельскохозяйственного и лесохозяйственного профиля; с) публичное научно-исследовательское учреждение. Приобретателями лесных участков могут быть только му­ниципальные образования, или публичные вузы и публичные научные учреждения.

Далее закон устанавливает условия перевода собственности муни­ципальному образованию, собственнику строения или пользователю участка в пригородных и дачных поселках, который осуществляется Земельным фондом на основании заявления заинтересованного лица. Определен перечень лиц. которым участки предоставляются Земель­ным фондом безвозмездно. Так, муниципальное образование может безвозмездно получить в собственность застроенные или подлежащие

застройке участки; научное учреждение — участок земли, который не­обходим ему для проведения исследовательских работ в области сель­ского и лесного хозяйства, ветеринарии, фармацевтики и гигиены. За­конному пользователю участка, находящегося в пригородном или дач­ном поселке, возникшем до і января і976 г.. Земельный фонд передает безвозмездно в собственность наряду с участком все составные части и принадлежности последнего.

Собственникам домов (недвижимости) по их заявлению Земельным фондом продаются земельные участки, на которых дома расположены, а также прилегающие к дому участки.

В случае, если на перевод сельскохозяйственного участка претенду­ют несколько лип, их заявления подлежат удовлетворению в следующей очередности: 1) пользователь (пользователи) участка в пригородных или дачных поселениях; 2) собственник (сособственник) дома (недвижимос­ти); 3) муниципальное образование.

Продажа сельскохозяйственной земли производится Земельным фогтом следующим лицам: крестьянам-единоличникам, собственни­кам сельскохозяйственной земли, участникам торговых товариществ, членам кооператива и некоторым уполномоченным лицам. К предпола­гаемым покупателям закон предъявляет определенные требования. Так, крестьянин-единоличник должен заниматься сельхозпроизводством в течение минимум 36 месяцев на земельном участке площадью не менее 10 га. Участник торгового товарищества или член кооператива также должен в течение выше указанного срока заниматься сельхозпроиз­водством. Для физических лиц помимо наличия гражданства Чехии или гражданства государства — члена ЕС и срока постоянного проживания в Чехии не менее трех лет требуется иметь в собственности не менее IO га сел ьскохозяйствеиной зсмл и.

Перевод права собственности на земельный участок и продажа зе­мельною участка осуществляются на основании договора, заключаемо­го между Земельным фондом и соответствующим приобретателем.

В Швейцарии в отношении земель сельскохозяйственного назна­чения и сельскохозяйственных предприятий закон о недвижимости сельскохозяйственного назначения устанавливает ряд ограничений, направленных на предотвращение дробления земельных участков и обеспечение эффективной эксплуатации сельскохозяйственных пред­приятий.

Ограничения частного права заключаются в следующем: если в со­став наследственной массы входит сельскохозяйственное предприятие, то любой из наследников, если он хочет и может его эксплуатировать, вправе требовать передачи ему этого предприятия при разделе. Этот же наследник вправе требовать, чтобы ему было передано движимое иму­щество, предназначенное для эксплуатации такого предприятия. Если имеется вспомогательное предприятие несельскохозяйственного про­

филя, но тем не менее тесно связанное с сельским хозяйством, то на­следник. которому переходит сельскохозяйственное предприятие, впра­ве требовать, чтобы ему было передано и это предприятие. Если сельско­хозяйственное предприятие было передано наследнику для личной эксплуатации, то в течение IO лет с момента передачи предприятия он не вправе его отчуждать без предварительного согласия прочих наслед­ников (за исключением некоторых случаев). Если в течение этих IO лет наследник или его потомок, которому было передано предприятие, пре­кращает самостоятельно эксплуатировать его, то любой сонаследник, который хочет и может заняться эксплуатацией этого предприятия, имеет преимущественное право на его выкуп по цене, за которую пред­приятие было получено первым наследником. Преимущественное право на выкуп переходит по наследству, но его нельзя переуступить. Оно пре­кращается по истечении трех месяцев, следующих за моментом, когда претендент на приобретение предприятия узнал о том. что первый на­следник перестал самостоятельно эксплуатировать предприятие, но нс позднее чем через два года после прекращения эксплуатации предприя­тия первым наследником.

Сонаследники лица, которому при разделе наследственного иму­щества было передано сельскохозяйственное предприятие или объ­ект сельскохозяйственной недвижимости по стоимости, которая была ниже продажной цены соответствующего объекта, имеют право на про­порциональную их доле в наследстве часть от прибыли от отчуждения этого предприятия или объекта недвижимости в случае, если владелец отчуждает этот объект в течение 25 лет с момента его приобретения. Каждый из сонаследников вправе воспользоваться этим правом само­стоятельно, независимо од других наследников. Это право переходит по наследству и может быть уступлено третьим лицам. При этом под отчуждением понимается продажа или сделка, приводящая к анало­гичным правовым последствиям, экспроприация, а также изменение назначение объекта (прекращение его использования в сельскохозяй­ственных целях).

В случае прекращения договорных отношений общей или совмест­ной собственности на сельскохозяйственное предприятие или объект сельскохозяйственной недвижимости каждый из собственников, если он хочет самостоятельно эксплуатировать это предприятие или объект недвижимости, вправе выкупить предприятие по определяемой в соот­ветствии с законом цене. Как и при осуществлении преимущественного права на выкуп, цена может быть в разумных пределах увеличена, если это оправдано особыми обстоятельствами. К таким обстоятельствам, в частности, относятся высокая покупная цена или существенные капита­ловложения, осуществленные за последние 10 лет. Законом допускается 292 заключение между сособствснниками соглашений об исключении права на выкуп или об установлении цены. Такне соглашения должны быть

совершены в форме официально (т.е., как правило, нотариально) заве­ренного документа.

Ограничения публичного права заключаются в установлении законо­дательного запрета на материальный раздел и дробление недвижимости сельскохозяйственного назначения (ст. 58 Закона о сельскохозяйствен­ной недвижимости). Так, по общему правилу не допускается изъятие ка­ких-либо зданий или угодий у сельскохозяйственных предприятий (ана­логичное положение содержит и Закон об аренде сельскохозяйственных ферм, см. ниже). Кроме того, запрещено дробить сельскохозяйственные угодья на части (участки) площадью менее 25 га (15 га — для виноград­ников), при этом кантональным законодательством эти минимальные показатели могут быть увеличены. (Ограничения не применяются в слу­чае, если проводятся мероприятия по улучшению терри горни с участием органа государственной власти, вследствие экспроприации или продажи или в случае, если продавцу угрожает экспроприация, а также в рамках исполнительного производства.)

Кроме того, лицо, желающее купить сельскохозяйственное предпри­ятие или недвижимость сельскохозяйственного назначения, должно получить разрешение у соответствующего кантона. Такое разрешение не требуется, если сельскохозяйственное угодье наследуется, приобре­тается одним из детей, родителями, братьями или сестрами отчуждаю­щего или сособственником отчуждаемого объекта; а также в случае, если объект сельскохозяйственной недвижимости приобретается в порядке осуществления преимущественного права на его покупку. В разрешении может быть отказано, если приобретатель нс является индивидуальным хозяином (exploitant A titre individual) либо цена объекта завышена (т.е. более чем на 5% превышает среднюю цену, по которой схожие участки в том же регионе продавались в течение пяти лет, предшествующих сдел­ке. Кантоны вправе увеличить этот показатель до 15%). Лино, желающее продать сельскохозяйственное предприятие или недвижимость сельско­хозяйственного назначения, не имеет права реализовать их с доброволь­ных торгов.

Аренда сельскохозяйственных земель.

Широко распространенный способ использования недвижимости сельскохозяйственного назначения — ее аренда. Она регулируется по­ложениями Швейцарского обязательственного закона и Федеральным законом об аренде сельскохозяйственных ферм от 4 октября 1985 г. (да­лее — Закон об аренде). Согласно ст. 1 этого Закона он применяется к аренде:

объектов недвижимости, предназначенных для использования в сельском хозяйстве, втом числе высокогорных и равнинных пастбищ, а также прав пользования ими и долей участия в них;

сел ьс кохозя йетве н н ых п редприяти й;

вспомогательных предприятий, не являющихся сельскохозяйствен­ными, но образующими единую экономическую единицу с сельскохо­зяйственным предприятием.

По общему правилу, виноградники площадью менее 15 га и прочие незастроенные объекты сельскохозяйственной недвижимости площа­дью менее 25 га исключены из сферы регулирования Закона об аренде. Тем нс менее закон предоставляет кантонам право на свое усмотрение распространить действие Закона об аренде на эти объекты. Кроме того, кантоны могут устанавливать отличные от предусмотренных Законом об аренде правила для договоров аренды альпийских пастбищ, равнинных пастбищ, а также для передачи прав пользования этими пастбищами и долей участия в них.

Если один и тог же арендодатель передал несколько объектов недви­жимости в аренду одному и тому же фермеру, то их площадь суммирует­ся. То же самое происходит в случае, если собственник делит один объ­ект недвижимости между несколькими фермерами.

Договор аренды сельскохозяйственной недвижимости — это договор, на основании которого арендодатель за арендную плату (fermage) обя­зуется передать арендатору-фермеру право пользования предприятием или объектом недвижимости сельскохозяйственного назначения и по­лучения от них плодов или продукции. При этом, по общему правилу, не разрешается изымать из сельскохозяйственного предприятия отдельные объекты недвижимости или их части для их передачи в аренду по дру­гому договору без предварительного разрешения компетентного орга­на кантона. Нарушение этого требования является административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф до 10 тыс. шв. фран­ков (ст. 54).

Арендная плата может взиматься в денежной форме либо в натуре — в виде части плодов от переданного в аренду объекта (metayage), либо в виде иного предоставления. Величина арендной платы нс может пре­высить пределы, установленные законом, и контролируется компетент­ными государственными органами кантонов в порядке, определенном Законом об аренде. Соглашение об установлении величины арендной платы ничтожно вчасти, превышающей сумму, установленную на осно­вании закона, а выплаченные на основании такого соглашения суммы подлежат возврату в течение одного года с момента, когда была установ­лена величина арендной платы, но в любом случае не позже пяти лет со дня их оплаты. Ничтожность соглашения об установлении арендной платы не влияет на действительность договора аренды. Эти положения закона императивны.

Кантоны могут предусмотреть преимущественное право на получе­ние в пользование сельскохозяйственных предприятий (preaffermage) для наследников арендодателя, которые намереваются самостоятельно эксплуатировать эти предприятия и способны на это. Такое право дей-

ствует в отношении третьих лиц лишь в случае, если запись о нем внесе­на в земельный реестр. Такая запись может быть внесена по заявлению наследника, которому исполнилось IS лет.

Первоначальный минимальный срок аренды сельскохозяйственного объекта составляет девять лет ,тля сельскохозяйственных предприятий и шесть лет — для объектов недвижимости сельскохозяйственного назна­чения (кантоны вправе устанавливать другие сроки ,тля договоров арен­ды в отношении посадок особых культур, таких, как виноградники или плодовые культуры). Договор, заключенный на меньший срок, действи­телен лишь в случае, если он одобрен компетентным органом кантона. 11ри этом ходатайство об одобрении договора должно быть подано в те­чение трех месяцев с момента получения объекта в пользование. Договор может быть одобрен в случае, если весь объект договора или его часть на­ходятся в зоне застройки в смысле Закона о землеустройстве и сущест­вуют основанные на этом Законе справедливые основания для заклю­чения договора на более короткий срок, а также в случае, если личное или экономическое положение стороны или другие объективные обсто­ятельства оправдывают заключение договора на меньший срок. Если в одобрении отказано или пропущен срок для представления ходатайства об одобрении, то договор аренды считается заключенным на минималь­ный срок, предусмотренный законом.

Договор аренды сельскохозяйственной недвижимости, заключен­ный на неопределенный срок и не расторгнутый, как и договор, за­ключенный на определенный срок, который продолжил действовать по истечении его срока при молчаливом согласии сторон, считается автоматически продленным на следующие шесть лет на прежних усло­виях. Соглашение, предусматривающее продление договора на мень­ший срок, должно быть одобрено кантоном. Ходатайство об одобре­нии сделки должно быть подано в течение трех месяцев с начала но­вого срока.

Если стороны не договорились об ином, в течение срока действия договора арендодатель обязан за свой счет по первому требованию фермера производить капитальный ремонт переданных в аренду объ­ектов. В свою очередь, фермер обязан за свой счет выполнять текущий ремонт и содержать арендованные объекты в хорошем состоянии. Без согласия арендодателя фермер не может выполнять реставрационные работы или вносить в порядок эксплуатации арендованного объекта из­менения, действие которых продлится после окончания срока действия договора аренды. Арендованный объект должен быть возвращен в том состоянии, в каком он находится на момент истечения срока договора аренды. Если стороны не договорились об ином, фермер вправе тре­бовать справедливое возмещение за улучшения арендованной веши, произведенные им с согласия арендодателя. Однако, если иное нс пре­дусмотрено местными обыкновениями, он нс имеет прав на плоды, нс

снятые на момент истечения срока аренды. По прекращении догово­ра фермер должен оставить на месте корма, подстилку для животных и удобрения за последний гол, в той степени, в какой это необходимо для нормальной работы хозяйства.

Поскольку в течение срока действия договора обстоятельства могут меняться, каждая из сторон вправе требовать изменения его условий с учетом новой обстановки. В частности, закон закрепляет за сторона­ми право требовать пересмотра его условий на начало следующего года действия договора, если Федеральный совет (Правительство) Швейца­рии изменяет порядок исчисления арендной платы либо в случае, если в результате естественных причин, мероприятий по мелиорации земель, уменьшения или увеличения площади или по иным причинам стои­мость предприятия или объекта недвижимости существенно изменилась на долгий срок. Помимо этого каждая из сторон вправе требовать изме­нения положений договора с учетом вновь сложившихся обстоятельств в условиях, когда нельзя разумно требовать от нее дальнейшего испол­нения договора. Если при наличии серьезных причин исполнение до­говора становится невыносимым для одной из сторон, то такая сторона может в шестимесячный срок расторгнуть договор письменным уведом­лением, при этом момент окончания договора должен приходиться на следующую осень или весну.

Если арендодатель отчуждает объект договора либо он выбывает из его собственности в результате исполнительного производства или бан­кротства, то на место арендодателя в договоре заступает приобретатель. Приобретатель вправе расторгнуть договор, если отчужденный ему объ­ект аренды предназначен под застройку, для общественных нужд или новый собственник сам намеревается его эксплуатировать. Порядок расторжения договора в случае перехода права собственности на объект аренды установлен законом: приобретатель, если он намерен расторг­нуть договор, должен письменно известить фермера о сю расторжении в течение трех месяцев после заключения договора о приобретении объ­екта аренды. При этом договор нс может быть расторгнут ранее чем че­рез год с момента такого уведомления, а момент прекращения договора должен приходиться на весну или на осень, в зависимости от местных обычаев. Фермер вправе в судебном порядке потребовать продления срока действия договора аренды. Для этого он должен обратиться с со­ответствующим заявлением в суд в тридцатидневный срок с момента получения уведомления о расторжении договора. Если расторжение до­говора влечет за собой тяжкие последствия для фермера или его семьи и эти последствия нс оправданы интересами нового собственника, судья вправе продлить срок действия договора на период от шести месяцев до двух лет.

296 Арендодатель отвечает перед фермером за ущерб, причиненный ему

в результате досрочного расторжения договора. Фермер обязан поки-

путь арендуемые им объекты только после того, как ему будет выпла­чено возмещение или предоставлено достаточное обеспечение такой выплаты.

C письменного согласия фермера досрочное расторжение договора аренды может быть урегулировано в документе об отчуждении объекта аренды. Соглашение о расторжении договора должно быть совершено в письменной форме.

В случае одностороннего расторжения договора другая сторона впра­ве в грехмссячный срок с момента получения уведомления о растор­жении договора обратиться в суд с иском о продлении договора. Судья удовлетворяет иск, если от ответчика можно разумно требовать продле­ния договора. По решению суда договор может быть продлен на срок от трех до шести лет.

Если инициатором расторжения договора выступает арендодатель, то он должен доказать, что продление договора необоснованно. В част­ности, продление договора нс допускается, если:

фермер грубо нарушил свои обязательства, предусмотренные зако­ном или договором (в частности, арендодатель вправе расторгнуть дого­вор и потребовать возмещения убытков, если фермер в шестимесячный срок после письменного напоминания не погасил просроченную задол­женность по арендной плате);

сам арендодатель, его супруг(а), близкий родственник по прямой или боковой линиям намеревается эксплуатировать вещь, переданную в аренду;

дальнейшее существование предприятия нс оправдывает себя;

предприятие или объект недвижимости полностью или частично рас­положены на участках, предназначенных под застройку, и строительство должно начаться в ближайшем будущем.

Если умирает арендатор, то как его наследники, так и арендодатель вправе письменным уведомлением расторгнуть договор за шесть меся­цев, со следующей весны или осени. Если инициатором расторжения договора выступил арендодатель, то кто-либо из детей фермера или его супруг(а) вправе в тридцатидневный срок заявить о своем намерении за­ступить на место умершего в договоре аренды. Арендодатель вправе вы­брать правопреемника фермера из нескольких претендентов. Если же ни один из них не предоставил достаточных гарантии надлежащей эксплу­атации объекта аренды или продление договора аренды неприемлемо для арендодателя по другим причинам, то он вправе в тридцатидневный срок с момента получения заявления от наследников обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Если иное не предусмотрено законом, фермер не может заранее отка­заться от прав, предоставляемых ему или его наследникам положениями закона о порядке заключения, расторжения и продления договора арен­ды. и любое соглашение об ином ничтожно.