§1. Понятие сельскохозяйственных земель по российскому и зарубежному праву

В сельском хозяйстве в отличие от других отраслей экономики зем­ля используется как основное средство производства; при этом важное значение имеет такое свойство земли, как почвенное плодородие.

В законодательстве различных стран различные правовые средства выделения земель, используемых или предназначенных для аграрного производства, в отдельную группу, или категорию, но так или иначе в подавляющем большинстве государств устанавливаются их признаки, нормативные критерии отнесения земель к сельскохозяйственным уго­дьям, и особенности их правового режима.

В России еще в советский период наукой земельного права был вы­работан и закреплен в законодательстве принцип обеспечения целевого использования земель путем деления земельного фонда на категории зе­мель. Этот принцип был воспринят Земельным кодексом РСФСР 1991 г. и затем действующим и поныне Земельным кодексом Российской Феде­рации 2002 г.(далсс — ЗК РФ).

В соответствии с ним все земли в пределах территории Российской Федерации делятся на категории в соответствии с их целевым назна­чением; всего выделяется семь таких категорий, одной из которых яв­ляются земли сельскохозяйственного назначения.

земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной ка­тегории.

К землям сельскохозяйственного назначения ЗК РФ относит земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные ,тля этих целей.

Первый из названных признаков — нахождение за границами на­селенного пункта — связан с тем, что в соответствии со ст. S3 ЗК РФ границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли на­селенных пунктов от земель иных категорий. При этом в составе зе­мель населенных пунктов могут быть выделены территориальные зоны сельскохозяйственного использования — это чате всего индивидуаль­ные жилые дома с участками личных подсобных хозяйств, коллектив­ные огороды, земельные участки находящихся в черте города, поселка, сельского населенного пункта сельскохозяйственных организаций. Но на них распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Точно так же на лесные участки, которые в соответствии с Лесным ко­дексом РФ (ст. 38) предоставлены гражданам и юридическим лицам для ведения сельского хозяйства (например, сенокошения, выпаса сельско­хозяйственных животных, пчеловодства, северного оленеводства, выра­щивания сельскохозяйственных культур), распространяется правовой режим земель лесного фонда.

Понятие использования земель «для нужд сельского хозяйства» до­вольно широкое: согласно ЗК РФ земли сельскохозяйственного на­значения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-иссле­довательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным про­изводством целей. Допускается также использование земель сельскохо­зяйственного назначения для осуществления отдельных видов деятель­ности в сфере охотничьего хозяйства.

На землях сельскохозяйственного назначения размещаются нс толь­ко сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, такими как сады и ви­ноградники), но и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) при­родных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для про­изводства, храпения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом в соответствии со ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные уго­дья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приори­тет в использовании и подлежат особой охране (подробнее об особен- 222 ностях оборота и охране сельскохозяйственных угодий см. в следующих параграфах).

Что касается водоемов, то согласно ст. 8 Водного кодекса РФ только такие водные объекты, как пруд и обводненный карьер, находясь в гра­ницах земельного участка (в том числе и из земель сельскохозяйственно­го назначения), принадлежат на праве собственности тому же субъекту, которому принадлежит данный земельный участок (все остальные вод­ные объекты находятся в федеральной собственности). Пруд, обводнен­ный карьер могут отчуждаться только вместе с земельным участком.

В статье 78 ЗК РФ обозначен круг лиц. которые используют земель­ные участки сельскохозяйственного назначения.

Это граждане (в том числе ведущие фермерские хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничест­во), коммерческие и некоммерческие организации (в том числе рели­гиозные организации), а также опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно- исследовательских организаций, образовательных учреждений сель­скохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; ка­зачьи общества; общины коренных малочисленных народов Севера. Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации (для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и про­мыслов).

Кроме земельных участков, используемых названными субъектами, в составе сельскохозяйственных земель имеются временно неиспользу­емые земельные участки.

В целях перераспределения земель ,тля сельскохозяйственного про­изводства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельско­хозяйственного назначения в соответствии со ст. 80 ЗК РФ создастся так называемый фонд перераспределения земель.

В этот фонд поступают земельные участки из земель сельскохозяй­ственного назначения в следующих установленных законом случаях:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников нс принял наследство, либо вес наследники лише­ны завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, пре­дусмотрен н ых законодательством.

Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель явля­ются общедоступными.

Земельный кодекс закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подроб­но он урегулирован другими федеральными законами, основным из

которых является Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее так­же — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Этот Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользо­ванием, распоряжением земельными участками из земель сельско­хозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве обшей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственно­го назначения, определяет условия предоставления земельных участ­ков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в го­сударственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Однако необходимо иметь в виду, что данный Закон нс распространяется на участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые пре­доставлены гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, са­доводства. животноводства и огородничества, а также занятые здани­ями, строениями и сооружениями.

Отношения по поводу участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируют также федеральные законы: от і і июня 2003 г.

Решение ряда вопросов, связанных с землями сельскохозяйственно­го назначения, федеральное законодательство относит к ведению субъ­ектов Российской Федерации.

Гак, согласно Закону об обороте земель сельскохозяйственного на­значения земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, MOiyr передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвоз­мездной основе в случаях, установленных федеральными законами и за­конами субъектов Российской Федерации. Большинство субъектов РФ воспользовалось этим правом, установив перечень лиц, имеющих право на безвозмездное предоставление земельных участков из фонда перерас­пределения.

Так, в Республике Саха (Якутия) согласно Закону от 8 ноября 2007 г. 512-3 .Xfe 1039-111 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначе­ния в Республике Саха (Якутия)» только граждане, занимающиеся в те­чение десяти лет ведением личного подсобного хозяйства, имеют право однократно бесплатно приобрести в собственность полевой земельный участок из фонда перераспределения земель. Гражданам, изъявившим

желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, сайылычное хо­зяйство. личное подсобное хозяйство, а также гражданам и их объеди­нениям для веления садоводства, огородничества и сельскохозяйствен­ным организациям земельные участки из фонда перераспределения земель предоставляются в аренду. Указанные липа могут приобрести такие земельные участки в собственность по рыночной стоимости, сло­жившейся в данной местности, или по цене, установленной законом Республики Саха (Якутия), по истечении трех лет с момента заключе­ния договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

«*♦

Схожие подходы к понятию сельскохозяйственных земель наблюда­ются в законодательстве стран СНГ.

В соответствии с основным целевым назначением и независимо от форм собственности все земли в Республике Беларусь подразделяются на категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населен­ных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов), садоводческих товариществ и дачного строительства; земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного на­значения; земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли лесного фонда; земли вод­ного фонда; земли запаса.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются все земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей*. Не относятся к землям сельскохозяйственного назна­чения земельные участки членов садоводческих товариществ, земель­ные участки общего пользования садоводческих товариществ, предо­ставленные для ведения коллективного садоводства и дачного стро­ительства, а также земельные участки, предоставленные для дачного строительства.

В Республике Казахстан землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей². В составе земель сельскохозяйствен­ного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкну­тыми водоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья (солонцы, пески, такыры и другие прочие уголья, вкрап­ленные в массивы сельскохозяйственных угодий). Сельскохозяйствен­ные угодья в Казахстане подлежат особой охране. Использование этих земель в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается только в исключительных случаях. Необходимость пере­вода (трансформации) сельскохозяйственных угодий из одного вида в другой обосновывается природными факторами, экономической целе­сообразностью дальнейшего их использования в составе других земель­ных угодий.

На земельных участках, предоставленных физическим и юридиче­ским липам для ведения сельскохозяйственного производства, крес­тьянского или фермерского хозяйства, и полевых наделах личного под­собного хозяйства не допускается строительство объектов, не связан­ных с ведением сельского хозяйства, в том числе жилых домов (включая иіідивидуальїшс). При этом иод строительство животноводческих ком­плексов, временных строений и хозяйственно-бытовых построек для сезонных работ и отгонного животноводства на землях сельскохозяй­ственного назначения не могут использоваться ценные сельскохозяй­ственные уголья, к которым относятся все вилы орошаемых сельско­хозяйственных угодий, пашня, залежь и земли, занятые многолетними насаждениями.

К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы и пастбища.

Земли Украины по основному целевому назначению подразделяют­ся на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли жилишной и общественной застройки; земли природно-заповед­ного и другого природоохранного назначения; земли оздоровительного назначения; земли рекреационного назначения; земли историко-куль­турного назначения; земли лесохозяйственного назначения; земли вод­ного фонда; земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Отнесение земель к той или иной категории осуществляется на ос­новании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями. Изменение целево­го назначения земель осуществляется органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, которые принимаю! решение о передаче этих земель в собственность или о предоставлении в пользова­ние, изъятии (выкуп) земель и утверждают проекты землеустройства или принимают решение о создании объектов природоохранного и истори­ко-культурного назначения. Изменение целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, осущест­вляется по инициативе собственников земельных участков в порядке, устанавливаемом Кабинетом министров Украины. Изменение целевого назначения земель, занятых лесами, производится с учетом заключений органов исполнительной власти по вопросам охраны окружающей сре­ды и лесного хозяйства.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продук­ции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследователь­ской и учебной деятельности, размещения соответствующей произ­водственной инфраструктуры, втом числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

а) сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежи);

б) несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме тех, которые отнесены к землям лесохозяйственного назначения, земли пол хозяйственными зданиями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли временной консервации и т.п.).

Основу сельскохозяйственного производства в Венгерской Респуб­лике составляют пахотные зелии. Их выделение из земельного фонда страны обосновано тем, что они являются базой для развития сельско- XOзяйствеиной деятельности.

Проводившееся реформирование сельского хозяйства коснулось главным образом именно этой категории земель. В 90-е гг. прошлого столетия в стране начался процесс реструктуризации и приватизации зе­мель, в результате которого бывшие землевладельцы получили компен­сационные ценные бумаги (боны) с правом использовать их для участия в аукционах по реализации земли. Одновременно были распушены коо­перативы, а члены кооперативов получили полагающиеся им земельные паи. В результате реорганизации действовавших ранее госхозов их рабо­чие и служащие получили земельные наделы. Таким образом происходил переход к смешанной системе землепользования, состоящей из частных и семейных хозяйств, хозяйственных товариществ и реорганизованных кооперативов, основанных на долевой собственности и ориентирован­ных на рынок производства.

Результаты произошедших преобразований были закреплены в Зако­не 1994 г. о пахотных землях, действие которого распространяется на все пахотные земли страны. До принятия Закона 1994 г. о пахотных землях в стране применялись нормы Закона 1987 г. о земле, в соответствии с которыми земли подразделялись:

в зависимости от их целевого назначения: на пахотные земли, на зем­ли. служащие дня размещения строений, на земли различного назначе­ния и на непригодные для использования земли;

в зависимости от их месторасположения: на земли центральной части населенных пунктов, на земли окраин населенных пунктов и на земли хуторов.

В отличие от Закона 1987 г. о земле Закон 1994 г. о пахотных землях не предусматривает деления земель на отдельные категории, а распро­страняет свое действие на пахотные земли окраин населенных пунктов на всей территории страны. При этом в Законе содержится норма о его применении в отношении земель в черте населенных пунктов, если они используются в отрасли сельскохозяйственной или лесохозяйственной обработки.

Содержащиеся в Законе о пахотных землях понятийные нормы оп­ределяют пахотную землю как расположенный на окраине населен­ного пункта участок земли, который занесен в реестр регистрации не­движимости в качестве участка пахотной земли, виноградника, фрук­тового сада, огорода, луга, газона, орешника, а также участка лесохо­зяйственной обработки или водоема для рыбоводства. В рамках этих норм дастся также понятие хутора, которым считается находящееся на окраине населенного пункта строение или комплекс строений, воз­веденных в целях ведения сельскохозяйственной производственной деятельности (растениеводство, животноводство и связанная с этим переработка продукции, ее хранение) и которое в топографическом описании местности значится под единым номером с принадлежащим ему участком земли.

Как следует из вышеизложенного, пахотные земли имеют сложную структуру: в их составе выделяются земли, используемые как различные виды угодий (пашни, пастбища, луга), и как участки земли, занятые ле­сом. водоемами. Основное назначение указанных земельных участков — обеспечение непрерывного цикла сельскохозяйственного производства. Их правовой режим определяется как земельным, так и лесным, водным закої юдатсльством.

Правовые требования, характеризующие порядок надлежащего ис­пользования пахотных земель, содержатся в Законе 2007 г. об охране пахотных земель¹, согласно положениям которого землепользователь обязан использовать пахотные земли только в соответствии с отраслью обработки, с соблюдением предписаний о зашите почвы, а виноградни­ки и фруктовые сады должны обрабатываться в соответствии с отраслью их возделывания.

Если возникает необходимость использования пахотной земли для других нужд, ,оля этих целей могут быть выделены только низкоплодо­родные земли. Соответствующее разрешение выдает компетентное ве­домство по недвижимости, которое регулярно контролирует выполне­ние землепользователем всех предписанных обязанностей.

Mar kδzlδny. — 2007. — № 156.

Субъектами прав на участки пахотной земли могут быть:

венгерские физические лица, которым могут принадлежать на праве собственности земельные участки для ведения личного или фермерско­го хозяйства, для личного подсобного хозяйства, садоводства, выращи­вания винограда, орехов, деятельности в отрасли лесоводства, для жи­лищного, гаражного и дачного строительства;

Bchγc∣>ckocгосударство, которое использует принадлежащие ему на праве собственности земельные участки для ведения сельского и лесно­го хозяйства или для передачи их в пользование;

органы местного самоуправления, которым принадлежат земли в пределах границ населенных пунктов, а также земли, переданные им го­сударством в целях развития населенных пунктов;

благотворительные фонды, которые приобретают участки земли в ка­честве имущественных взносов участников.

Субъектом прав на участки пахотной земли называется также Цер­ковь. Правда, се возможность приобретения земли ограничена, по­скольку церковь может получать участки пахотной земли только по за­вещанию. по договору дарения, содержания или попечительства.

Рассмотрим порядок использования участков пахотной земли пере­численными выше субъектами права.

Порядок использования участков пахотной земли собственника­ми — венгерскими физическими лицами урегулирован в Гражданском кодексе, в соответствии с которым в качестве основного права называ­ется право пользования участком земли и извлечения из него дохода. Помимо этого собственник земельного участка вправе на возмездных началах пользоваться соседними земельными участками, если это не­обходимо для выполнения работ по строительству, сносу, реконструк­ции и поддержания в порядке зданий, сооружений, расположенных на его участке.

В тех случаях, когда земельные участки разделены забором или ме­жой, собственники пользуются ими совместно. Деревья и кусты, рас­тущие на меже земельных участков, и их плоды принадлежат соседям- собственникам в равных долях. Если растущие на меже кусты и деревья препятствуют использованию любого из ’земельных участков по назна­чению. каждый из собственников может требовать их устранения; воз­никающие в этой связи расходы оплачиваются каждым собственником в равных долях.

Собственник должен разрешить доступ на территорию своего участ­ка, если это необходимо для выполнения общественных работ, поимки животных, сбора плодов с ветвей деревьев, растущих на соседнем участ­ке. В этом случае собственнику возмещается возможный ущерб.

Если в целях выполнения работ, связанных с водоснабжением, добы­чей полезных ископаемых, снабжением электрической и газовой энер­гией, необходимо временное использование земельного участка собс­

твенника, приобретение права пользования этим участком или иное ограничение права собственности, владелец земельного участка обязан дать соответствующее согласие. В случае существенного ограничения или невозможности использования земельного участка собственником в результате проведенных мероприятий он вправе требовать выкупа земельного участка правомочным органом или экспроприации этого участка.

Порядок использования участков пахотной земли, являющихся соб­ственностью государства, определен в Законе 2007 г. «О государственном имуществе*-^{[XCIII][XCIV]} и в Законе 2001 г. «О Национальном земельном фонде»², в схютветствии с положениями которых все пахотные земли, находящиеся в собственности государства, объединены в Национальный земельный фонд. Права собственника в отношении пользования государственны­ми пахотными землями осуществляет Национальный совет по хозяй­ствованию имуществом, который решает возложенные на него задачи в рамках учрежденного закрытого акционерного общества. Акционерное общество вправе самостоятельно владеть государственным имуществом или предоставлять его в пользование на договорных началах централь­ным бюджетным органам, физическим или юридическим лицам, хозяй­ственным товариществам без права юридического лица. Акционерному обществу предоставлено исключительное полномочие по уступке права собственности на государственное имущество.

Органы местного самоуправления используют находящиеся на их территории участки пахотной земли при условии соблюдения правил землепользования. Кроме того, они пользуются землями, переданными им из государственной собственности на цели обеспечения развития на­селенных пунктов.

Создаваемые физическими и юридическими лицами благотвори­тельные фонды используют предоставленное им имущество (в том числе и пахотные земли) исключительно для достижения целей, оп­ределенных в учредительных документах. Имущество благотворитель­ного фонда нс может быть изъято или востребовано в период деятель­ности фонда.

В США федеральное законодательство формулирует политику заши­ты и сохранения земель сельскохозяйственного назначения на всей тер­ритории страны, содержит определение сельскохозяйственных земель. Отмечая тенденцию сокращения этой категории земель, законодатели возложили на власти федерации, штатов, графств и других публично­правовых образований обязанности по принятию мер по предотвраще­нию перевода сельскохозяйственных земель в земли другого назначения и использования их для других целей. Федеральное законодательство.

хотя и содержит легальное определение земель сельскохозяйственного назначения, но прямое регулирование режима этих земель осуществля­ется законодательством штатов. Именно законы штатов выделяют кате­гории земель и среди них сельскохозяйственные земли, которые, в свою очередь, делятся во всех штатах на пахотные земли, земли лугов и паст­бищ, лесные земли промыслового характера. В законах штатов, как и в Федеральном законе «О продовольственной безопасности», содержатся определения сельскохозяйственных земель, которые во многом совпа­дают с определением Федерального закона. Законы штагов, отражая географические и экономические особенности штатов, либо дают более узкое определение земель сельскохозяйственного назначения, либо точ­но такое же.

Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя земли, почва которых первоначально содержала в себе идеальное соотношение биологических, химических компонентов, обеспечивающих высокую плодородность, позволяющих выращивать сельскохозяйственные куль­туры с минимальным использованием удобрений, пестицидов и с ми­нимальными трудовыми затратами без ущерба для земли. Также к изна­чально сельскохозяйственным землям относятся земли, используемые для пастбищ и лесоводства, сбора различных лесных продуктов.

В особую категорию сельскохозяйственных земель выделяются уни­кальные, особо плодородные земли. Данные земли отличает уникальное сочетание солей и минералов в почве, географическое положение, кли­матические условия, что позволяет получать высокие урожаи зерновых, масличных культур, а также выращивать редкие и ценные культуры, та­кие как цитрусовые, различные виды орехов, оливковые деревья, фрук­товые культуры и клюква.

Среди земель сельскохозяйственного назначения в особо охраня­емую категорию выделяются земли, используемые для выращивания сельскохозяйственных культур, и пастбищные земли, находящиеся вблизи городов и крупных населенных пунктов или в районах с хорошей транспортной и производственной инфраструктурой, расположенной недалеко от городов.

Кроме лесных участков, все названные выше категории земель от­носятся к землям сельскохозяйственного назначения согласно опреде­лению, данному в законах отдельных штатов. Земли лесных участков включаются в сельскохозяйственные земли в тех штатах, где леса есть, или в тех, где ведется их разведение (лесоводческая деятельность). Зем­ли, засаженные молодыми деревьями, во всех штатах относятся к сель­скохозяйственным землям.

Однако законы штатов могут включать в категорию земель сельско­хозяйственного назначения и иные виды земель, существующие в шта­те, которые законодатели считают необходимым включить в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Так, в штатах Калифорния,

Флорида, Нью-Йорк заболоченные, заливные земли включены в сель­скохозяйственные земли. А в штате Калифорния к сельскохозяйствен­ным землям также относятся земли соляных прудов, земли высохших рек. бывшие поймы, земли отступившего моря, т.е. земли, которые ра­нее были под водой.

Законодательные акты, регулирующие земельные отношения в шта­тах и федерации, не собраны в специальный кодекс или главу свода за­конов штата или федерации. Рассеянность законов по значительному количеству глав сводов законов штатов создаст впечатление отрывочно­го, очень сумбурного правового регулирования.

Вопросы правового регулирования использования сельскохозяй­ственных земель входят в компетенцию штатов и муниципальных об­разований (графств, городов, районов), хотя общую политику Прави­тельства США формулирует федеральное природоохранное законода­тельство. В Федеральном законе «О продовольственной безопасности» 1988 г., в Законе «Об охране земель от эрозии, засоления и истощения» предусматривается принятие федеральной программы зашиты сельско­хозяйственных земель и привлечение к этой программе властей штатов. Федеральное природоохранное законодательство собрано в гл. 16 Свода законов США (16 U.S.С). Положения целого ряда федеральных законов об охране вод. леса, болот и заливных земель, открытых пространств и пейзажных видов составляют охранный режим различных земель сель­скохозяйственного назначения. Законы федерации об охране нацио­нальных парков и заповедников также дополняют отдельными нормами режим сельскохозяйственных земель, находящихся на территории запо­ведных зон.

Глава 7 Свода законов США (7 U.S.С) посвящена сельскому хозяй­ству. Названное выше определение сельскохозяйственных земель содер­жится в законе, входящим в эту главу. Кроме определения положения гл. 7 других норм, определяющих режим земель сельскохозяйственного назначения, не содержат, но именно в эту главу включены императив­ные нормы, обязывающие законодателей штатов утвердить карты зе­мель сельскохозяйственного назначения и каждые два года представлять отчет в федеральный орган о состоянии сельскохозяйственных земель, их количестве и тех изменениях, которые были внесены в карту-сельско­хозяйственных земель (если были внесены). На основе карт, представ­ленных штатами, создана единая карта сельскохозяйственных земель США.

Федеральное законодательство обязывает власти штатов провести зонирование земель, предусмотреть в законах штатов предписание му­ниципальным властям разработать и утвердить общие планы развития территорий с определением зон сельскохозяйственных земель. На муни­ципальные власти (власти городов, графств, районов) федеральное зако­нодательство возлагает обязанность разработать и следить за исполнсни-

ем правил использования сельскохозяйственных земель физическими и юридическими лицами на территории штата. Федеральная программа зашиты сельскохозяйственных земель, предусмотренная законами, вхо­дящими в гл. 7 Свода законов США. также устанавливает обязанность муниципальных образований принимать меры по зашите и сохранению сельскохозяйственных земель.

Законы штатов определяют порядок выделения земель сельскохо­зяйственного назначения. В каждом штате принят закон о зашите и сохранении земель, который в том числе устанавливает режим сельско­хозяйственных земель и включен в главу Свода законов штата об адми­нистративном регулировании. Следует отметить, что в штатах ббльшая часть норм, регулирующих режим земель сельскохозяйственного назна­чения, включена в разделы об административном регулировании и при- родоресурные законы. В свою очередь, законы штатов повторяют наме­рение власти сохранить земли сельскохозяйственного назначения и не допустить их перевода в другую категорию земель. Законы штатов также предусматривают создание различных программ, обеспечивающих заяв­ленные цели. Режим сельскохозяйственных земель в штатах устанавли­вается и регулируется административным, гражданским, природоохран­ным законодательством штата.

Основываясь на законах штата, муниципальные образования, руко­водствуясь принципом приоритета в использовании и особой охраны сельскохозяйственных земель, закрепленным в законодательстве феде­рации и штатов, принимают правила использования земель сельскохо­зяйственного назначения, детализирующие положения законов штатов.

Муниципальные образования, исходя из конкретной ситуации со­гласно требованиям законодательства федерации, кроме единых правил землепользования обязаны утвердить планы развития территории муни­ципального образования, включающие в себя планы развития сельских территорий, городских поселений, инфраструктуры территорий муни­ципального образования. В соответствии с этими планами и проводит­ся политика развития инфраструктуры сельских регионов и сохранение сельскохозяйственных угодий. Ордонансы и декреты муниципальных образований в дополнение к требованиям законодательства штата могут устанавливать условия землепользования сельскохозяйственными зем­лями в зависимости от их вида (пахотные земли, особо ценные земли, луга, пастбища, лесные земли, заливные земли). Положениями своих актов муниципальное образование также вправе налагать на собствен­ников и арендаторов дополнительные обязанности, продиктованные местными особенностями.

Земли сельскохозяйственного назначения во Франции — земельные участки, используемые для выращивания сельскохозяйственных куль­тур или производства иной сельскохозяйственной продукции: пастби­ща, сенокосы, луга, пашня, многолетние насаждения и т.д.

Кодексом сельского хозяйства и морского рыболовства установлены следующие обязанности по использованию земель сельскохозяйствен­ного назначения:

зашита земель от подтопления, заболачивания, иссушения, проведе­ние оросительных и осушительных мероприятий;

обеспечение питательного режима почв; повышение их плодородия; борьба с повышенной кислотностью почв;

борьба с зарастанием земли кустарником, мелколесьем, сорняками; поддержание надлежащей экологической обстановки на земельном участке.

Чешская Республика по состоянию на 31 декабря 2008 г. располагает 4,2 млн га сельскохозяйственной земли. Все земли сельскохозяйствен­ного назначения включены в сельскохозяйственный земельный фонд, являющийся природным богатством страны, незаменимым средством сельскохозяйственного производства, а также объектом неукоснитель­ной охраны. Согласно Закону об охране сельскохозяйственного зе­мельного фонда (§1) к этому фонду отнесены все возделываемые земли (пашни, хмельники, виноградники, сады и огороды, луга и пастбища), а также временно не возделываемые. В фонд включены также пруды, в которых разводятся рыба или другие водные животные, а также некото­рые категории несельскохозяйственных земель, необходимых для сель- хозпроизводства (полевые дороги, участки с расположенными на них заграждениями от подтоплений и наводнений, оросительными соору­жениями, противоэрозийными насыпями и др.). Вопрос об отнесении конкретного участка земли к части сельскохозяйственного фонда при наличии сомнений решается органом охраны сельскохозяйственного земельного фонда (далее — орган охраны).

Закон о сельском хозяйстве (§3 «і»), посвященный видам сельскохо­зяйственных земель, содержит их классификацию. В соответствии с за­коном к землям сельскохозяйственного назначения относятся:

а) пашни возделанные сельскохозяйственные земли, на которых выращиваются сельскохозяйственные культуры и которые не заняты травяным покровом;

б) травяной покров — сельскохозяйственные возделанные земли, на которых расположены постоянные пастбища или связанный с ними тра­востой с преобладанием кормовых или иных трав технического назначе­ния, которые должны не реже одного раза в пять лет подлежать вспашке в целях обновления травяного покрова;

в) виноградники — сельскохозяйственные возделанные земли, заса­женные виноградными лозами (кустарниками винограда), оснащенны­ми необходимыми подпорками, которые должны быть установлены HC позднее двух лет от посадки растений;

г) хмельники — сельскохозяйственные возделанные земли, оснащен­ные подпорками для выращивания хмеля; площадь этих земель устанав­ливается в соответствии с предписаниями ЕС прямого действия;

д) фруктовые сады — сельскохозяйственные возделанные земли, на которых произрастают фруктово-ягодные деревья и кустарники; к площади сада отнесены расположенные по сторонам сада рабочие по­мещения. площадь которых не может превышать 12 м в длину и Smb ширину;

е) питомники — возделанные сельскохозяйственные земли, на ко­торых выращивается посадочный материал фруктовых и декоративных растений, винограда и хмеля, включая подвои, а также рассада лесных деревьев (сюда не входят питомники, созданные для восстановления ле­сонасаждений);

ж) огороды — возделанные сельскохозяйственные земли, на которых выращиваются плодовые, овощные и зерновые культуры, корнеплоды и декоративные, лечебные, пряные и ароматические растения дія нужд пользователей огорода и их близких;

з) засаженные лесом земли — возделанные участки земли леса, на ко­торых выращиваются деревья, предназначенные для выполнения функ­ций леса, и которые первоначально (до облесения) рассматривались в качестве возделанной сельскохозяйственной земли;

и) пруды — водоемы для разведения рыбы и водоплавающих живот­ных или выращивания водных растений, предназначенных для занятия рыбоводством согласно специальным актам;

к) участки, занятые порослью быстрорастущих растений, — сельско­хозяйственная возделанная земля, полностью засаженная быстрорас­тущими древесными породами, предназначенными для производства биомассы, используемой в энергетических целях, либо для производства черенков, используемых при вегетативном размножении быстрорасту­щих растений;

л) иные виды сельскохозяйственных земель.

Изменение вида землепользования, например перевод луга или паст­бища в пашню, осуществляется только с согласия органа охраны. В свою очередь, этот орган может возложить на собственника или арендатора земельного участка обязанность изменить категорию земли на основа­нии требований по охране земли. При этом собственник или арендатор имеют право на возмещение убытков за счет Государственного фонда окружающей среды. В Законе о сельском хозяйстве (§3 «а») рассматри­ваются вопросы учета отношений землепользования. Учет использова­ния земли, по замыслу законодателя, призван оказывать помощь при установлении верности данных, приводимых в заявлениях о предостав­лении дотаций, при осуществлении контроля за соблюдением условий предоставления этих дотаций, при учете видов экологического земледе­лия и иных видов сельского хозяйства. Ведение учета землепользования возложено на Министерство сельского хозяйства. Специальному учету подлежат земли и объекты, предназначенные для разведения зарегист­рированного скота (за исключением пчел), а также объекты природы.

Основной единицей учета земли является земельный блок, мини­мальный размер которого равен 0,5 га и представляющий собой:

а) площадь обработанной сельскохозяйственной земли, границы ко­торой на местности зрительно выделены полосой лесонасаждений, до­рогой, поверхностными волами или полосой необработанной земли;

б) водную площадь, используемую в целях разведения рыбы, водных животных и выращивания растений на водной поверхности, а также в целях осуществления прудового рыболовства;

в) земельная площадь лесонасаждений, которая была взята на учет в качестве возделанной (обработанной) сельскохозяйственной земли с установленным видом земледелия.

Земельный блок может быть разделен на части при наличии установ­ленных Законом условий. И земельный блок, и его части подлежат по­становке на учет (регистрации).

В Хорватии Закон о собственности и других вещных правах (далее также — Закон о собственности) устанавливает общий порядок земле­пользования. В случае противоречия норм специальных законов пред­писаниям названного Закона должны применяться положения данного Закона.

В Законе о собственности дана квалификация объектов вещного права, прежде всего объектов недвижимого имущества. Согласно ст. 9 названного Закона недвижимостью считаются земля и составные час­ти земельного участка. В их состав входят веши, постоянно связанные с землей: строения (завершенные и незавершенные), трава, деревья на корню, плоды и все используемые вещи, получаемые в результате экс­плуатации земельного участка. Строения, машины, сельскохозяйствен­ные орудия и аналогичные веши перестают быть составными частями земельного участка, если в поземельной книге будут записаны на друго­го собственника.

Кроме того, составной частью земельного участка являются права, связанные с правом собственности на данный земельный надел.

В Хорватии ведется государственный учет сведений о земле и земле­пользованиях. Так, в кадастре недвижимости регистрируются все земель­ные участки по количественным и качественным показателям. Ведется также учет земель, в отношении которых введено специальное правовое регулирование (например, территории с особым режимом собственнос­ти и землепользования).

Сведения о кадастре недвижимости основываются на поземельных книгах, в которые заносятся сведения о размере и качестве земли, вещ­ные и другие права на земельный участок, а также все изменения право­вого статуса земли.

В соответствии с принятой классификацией земель они подразделя­ются на земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли в природоохранных и водоохранных зонах, территории

исторического и культурного назначения, а также земли, отведенные под железнодорожный и автомобильный транспорт, и т.п.

В соответствии со ст. 2 Закона о сельскохозяйственной земле от 18 де­кабря 2008 г. земли сельскохозяйственного назначения провозглашены благом, представляющим интерес для Республики Хорватия и находя­щимся под особой зашитой государства.

В целях зашиты интересов хорватских граждан, юридических лиц и других субъектов землепользования введен запрет на продажу' сельско­хозяйственной земли иностранным физическим и юридическим лицам, если иное не предусмотрено международным договором.

Землями сельскохозяйственного назначения считаются следующие категории земель: пахотные земли, сады, огороды, луга, пастбища, оливковые сады, виноградники, рыбоводные пруды, камышники, бо­лота и другие виды земель, которые могут быть использованы для сель­скохозяйственною производства (ст. 3 Закона о сельскохозяйственной земле).

Земельные участки площадью свыше 1000 м². находящиеся на землях поселений и не отведенные под застройку в соответствии с градострои­тельными планами, в кадастре недвижимости обозначены как сельско­хозяйственные угодья и должны содержаться как земли сельскохозяй­ственного назначения.

По Закону о сельскохозяйственной земле Министерство сельского хозяйства, рыболовства и развития сельских территорий должно создать и вести информационную систему данных о землях сельскохозяйствен­ного назначения в целях эффективного использования сельскохозяй­ственной земли и мониторинга рынка сельскохозяйственной земли.

Информационная система о землях сельскохозяйственного назна­чения состоит из следующих подсистем: 1) информационная система о землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в собствен­ности государства; 2) информационная система о сельскохозяйственной земле, находящейся в собственности юридических и физических лиц; 3) информационная система о содержании и зашите сельскохозяйствен­ной земли.

В Республике Хорватия право собственности на землю регулирует­ся на основании общего правового режима, закрепленного Законом о собственности и других вещных правах.

Под правовым режимом понимается установленный нормами права порядок приобретения земли, объем и способы осуществления прав и обязанностей собственников по владению, пользованию и распоряже­нию земельными участками, а также порядок обращения на них взыска­ния по требованию кредиторов.

Порядок использования земель сельскохозяйственного назначе­ния, земель в природоохранных зонах, земель исторического назна­чения, земель лесного хозяйства, земель в природоохранных зонах.

земель транспортного назначения регулируется специальным законо­дательством.

Основными нормативными документами, регулирующими поря­док использования недвижимости сельскохозяйственного назначения в Швейцарии, являются Федеральный закон о недвижимости сельско­хозяйственного назначения от 4 октября 1991 г. (последние изменения были внесены I сентября 2008 г.), Федеральный закон об аренде сель­скохозяйственных ферм от 4 октября 1985 г.'

Под сельскохозяйственной недвижимостью (immeuble agricole) по­нимается недвижимость, используемая в сельскохозяйственных или са­доводческих целях. К сельскохозяйственной недвижимости приравни­ваются права пользования (и получения плодов) и участие (доли) в вы­сокогорных пастбищах, лесах и выпасах, принадлежащих пасгушсским кооперативам и подобным объединениям (ст. 6 Закона о недвижимости сельскохозяйственного назначения).

В Ордонансе о сельскохозяйственной терминологии и признании форм хозяйств^[95][96] приводится подробная классификация обрабатываемых площадей (surface de !’exploitation (SE). Обрабатываемые площади вклю­чают в себя:

полезную сельскохозяйственную площадь;

лес (включая опушку);

необрабатываемую площадь, покрытую растительностью;

необрабатываемые площади — площадки вокруг зданий, дворы, до­рожки и не поддающиеся обработке земли;

площади несельскохозяйственного назначения, такие, как карьеры, гравийные карьеры, ручьи и акватории.

Полезная сельскохозяйственная площадь (ПСП) (surface agricole utile (SAU) — это площадь хозяйства, предназначенная для производства продукции растениеводства, за исключением площадей летних паст­бищ, которыми хозяин распоряжается в течение всего года. Полезная сельскохозяйственная площадь включает в себя:

солончаки;

площади, постоянно покрытые травой;

лесную подстилку;

площади пол многолетними культурами (втом числе лекарственны­ми растениями и ароматическими травами, луга и пастбища, виноград­ники, сады, многолетние ягодные кустарники, спаржа, ревень, кашта­новые рощи, орешники, рождественские елки);

площади, круглогодично обрабатываемые под укрытием (оранжереи, парники);

площади под изгородями и живыми изгородями, которые не являют­ся частью леса согласно Закону от 4 октября 1991 г. о лесе¹;

плошали прибрежных зон ручьев, ложе ручья шириной до 5 м, ис­пользуемые в качестве лугов или выпасов; принадлежащие хозяину или переданные в аренду но договору аренды ферм.

Таким образом. ПСП включает в себя все являющиеся частью пред­приятия площади, предназначенные для растениеводства, круглого­дично находящиеся в распоряжении хозяина. Она включает в себя как земли, используемые хозяином, так и земли, переданные в аренду по договору аренды фермы.

Не являются ПСП (и на них не распространяются меры государ­ственной поддержки сельского хозяйства):

плошали, основное предназначение которых не заключается в произ­водстве сельскохозяйственной продукции;

плошали, сильно засоренные сорняками, такими, как шавель, черто­полох, овсюг, пырей;

участки земли шириной менее 2 м, отделенные тропами или площа­дями, не относящимися к ПСП;

оборудованные земли под застройку;

площади кемпингов и полей для гольфа, аэродромов и военных по­лигонов или участки на обочине общественных дорог или железнодо­рожных путей;

площади прибрежных зон ручьев, ложе ручья шириной свыше 5 м.

Основным предназначением плошали участка нс является произ­водство сельскохозяйственной продукции, если:

такое производство существенно затруднено;

отдача от использования участка в сельскохозяйственных целях ниже, нежели от его использования в других целях; или

преобладает профилактическая функция.