§ 1. Значение судебной практики в защите права частной собственности на землю в городе Москве

На современном этапе практические проблемы судебной защиты прав частной собственности на земельные участки в Российской Федерации, в целом, и из земель города Москвы, в особенности, нельзя признать достаточно изученными.

В связи с этим, следуя логике настоящего исследования, остановимся на установленном земельным законодательством правовом механизме защиты прав собственности на земельные участки из земель города Москвы с учетом особенностей толкования в судебных актах высших федеральных судов (КС РФ, ВС РФ, ВАС РФ) и специфики его реализации на региональном уровне.

По мнению исследователя общих вопросов предоставления земель в частную собственность Е.Г. Полынковой, установленный ЗК РФ (ст. 64), приоритет судебного порядка урегулирования споров, связанных с установлением и защитой права собственности на земельные участки, является существенным изменением земельного законодательства, а «исключение функции рассмотрения земельных споров из компетенции органов государственной власти и местного самоуправления», «служит показателем стремления законодателя сформировать наиболее эффективные механизмы разрешения земельных споров»^[173].

Так, Согласно п. 1 ст. 64 ЗК РФ, земельные споры рассматриваются в судебном порядке. ЗК РСФСР^[174] (ст.ст. 120, 122) предусматривал, что земельные споры рассматриваются в судах и арбитражных судах в качестве второй инстанции. По действовавшему прежде общему правилу, земельные споры рассматривались в административном порядке (т.е. путем обращения с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, которые являются вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право).

Норма, сформулированная в п. 1 ст. 64 ЗК РФ, является императивной и не предполагает расширительного толкования. Она устанавливает обязательность рассмотрения земельного спора только в судебном порядке, исключая данную категорию споров из юрисдикции органов управления. При этом следует полагать, что использованное в рассматриваемой статье неправовое понятие «земельные споры» означает споры, возникающие из земельных и связанных с ними гражданских, административных и иных правоотношений. Содержание земельных правоотношений определено в ст. 3 ЗК РФ. Многие земельные споры разрешаются в порядке искового производства.

Земельные споры рассматриваются судами в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации. В настоящее время подсудность споров определяется статьями Гл. 3 Гражданского процессуального кодекса

Российской Федерации (далее - ГПК РФ)^[175], Гл. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)^[176].

До принятия дела к производству судом земельный спор также может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд (п. 2 ст. 64 ЗК РФ).

Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Так, согласно императивным нормам федерального законодательства и Постановления Пленумов ВС ВФ и ВАС РФ^[177], в силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества. В действующей юридической науке и правоприменительной практике такое правило носит название «исключительная подсудность».

В целях защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, к таким искам (заявлениям) суды, в частности, относят: иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка и др.^[178]

Отдельный вопрос касается формы обращения за защитой нарушенного права. Если гражданским процессуальным законодательством такие формы четко не разграничены, то ч. 4 ст. 6 АПК РФ определенно перечисляет формы обращения в арбитражный суд. Так, обращение в арбитражный суд осуществляется в форме: искового заявления - по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений; заявления - по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, по делам о несостоятельности (банкротстве), и др. При этом, в ГПК РФ по обращениям граждан за защитой нарушенного права, нормативными и ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействиями) государственных органов и должностных лиц, защитой избирательных прав в конкретных главах ГПК РФ (напр.: гл.гл. 24,25), при упоминании формы обращения, не употребляет формулировку «исковое заявление».

С учетом рассматриваемой темы и исходя из сложившейся практики, согласно которой все дела о защите права частной собственности на земельные участки можно разделить на «административно-правовые»: споры, вытекающие из ненормативно-правовых актов органов исполнительной власти об отказе в предоставлении земельного участка, изъятии, ограничении или прекращении права собственности на земельный участок и гражданскоправовые: споры, вытекающие из договорных или внедоговорных отношений, представляется возможным условно разделить, в зависимости от категории спора, обращающихся в суд лиц на заявителей и истцов.

Также конкретизирован судами закрепленный ст. 15 ЗК РФ принцип равного доступа к частной собственности граждан и юридических лиц.

В силу ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в

соответствии с указанным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельного участка из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных ЗК РФ и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок^[179].

При этом, существующая судебная практика о защите права частной собственности на земельные участки из земель города Москвы изобилует примерами обращения в суды общей юрисдикции и арбитражные суды, как граждан, так и юридических лиц вне зависимости от правового характера спора. Так, например, известны случаи обращения в суды общей юрисдикции граждан - представителей юридических лиц или индивидуальных предпринимателей^[180], по защите права частной собственности, путем признания ненормативного правового акта органа государственной власти недействительным, на земельные участки, явно предназначенные для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности.

Это явно указывают на сложившуюся практику систематических отказов уполномоченных государственных органов и арбитражных судов в признании права частной собственности на земельные участки юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Возвращаясь к правовому механизму защиты права частной собственности остановимся на ст. 59 ЗК РФ, которая в качестве одного из способов защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ в судебном порядке называет признание права частной собственности на земельный участок. Так, если лицо (гражданин или юридическое лицо) считает, что стало собственником земельного участка в силу приобретательной давности, то оно вправе обратиться в суд или арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности. При удовлетворении заявленных требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является юридическим основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на земельный участок (см. п. 2 ст. 59 ЗК РФ).

Поскольку речь идет о признании субъективного гражданского права (спор о праве), то обращение в суд или арбитражный суд и рассмотрение дела осуществляются по правилам искового производства в соответствии с подведомственностью дела.

Признание права осуществляется только судом путем вынесения соответствующего судебного решения. При этом данный способ может применяться как самостоятельно, так и в совокупности с иными способами защиты гражданских прав, установленных в ст. 12 ГК РФ.

Судебное решение, установившее право частной собственности на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[181].

Указанный Федеральный закон в качестве одного из оснований для государственной регистрации наличия права на недвижимое имущество называет судебное решение, вступившее в законную силу (п. 1 ст. 17). Правила вступления в силу решений судов и арбитражных судов устанавливаются гражданским процессуальным и арбитражным процессуальным законодательством (ст.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, совершающим государственную регистрацию прав.

В соответствии со ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, то государственный регистратор в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Статья 60 ЗК РФ раскрывает содержание способов защиты гражданских прав, закрепленных в ст. 12 ГК РФ, применительно к земельным правоотношениям. Согласно п. 1 данной статьи ЗК РФ, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольного занятия земельного участка; в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Правовые акты признаются недействительными судами общей юрисдикции и арбитражными судами по правилам, установленным процессуальным законодательством (гл. 24, 25 ГПК РФ, гл. 23, 24 АПК РФ).

Также высшими федеральными судами определенно решен вопрос признания недействительными нормативных и ненормативных правовых актов.

Так, согласно п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 .№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»^[182] основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно, как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Согласно ст. 3 ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации»^[183], Конституционный Суд РФ разрешает, в частности, дела о соответствии Конституции РФ: федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ; конституций республик, уставов, а также законов и иных нормативных актов субъектов Российской Федерации, изданных по вопросам, относящимся к ведению органов государственной власти Российской Федерации и совместному ведению органов государственной власти Федерации и органов государственной власти ее субъектов.

Конституционный Суд РФ может принять решение о признании правового акта не соответствующим Конституции РФ. В силу ст. 79 данного Федерального конституционного закона акты или их отдельные положения, признанные неконституционными, утрачивают силу; признанные не соответствующими Конституции РФ не вступившие в силу международные договоры Российской Федерации не подлежат введению в действие и применению. Решения судов и иных органов, основанные на актах, признанных неконституционными, не подлежат исполнению и должны быть пересмотрены в установленных федеральным законом случаях.

Если решением Конституционного Суда РФ нормативный акт признан не соответствующим Конституции РФ полностью или частично либо из решения Конституционного Суда РФ вытекает необходимость устранения пробела в правовом регулировании, то государственный орган или должностное лицо, принявшие этот нормативный акт, рассматривают вопрос о принятии нового нормативного акта, который должен, в частности, содержать положения об отмене нормативного акта, признанного не соответствующим Конституции РФ полностью, либо о внесении необходимых изменений и (или) дополнений в нормативный акт, признанный неконституционным в отдельной его части. До принятия нового нормативного акта непосредственно применяется Конституция РФ.

В п. 2 ст. 60 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень способов пресечения действий, нарушающих права на землю.

Так, действия, нарушающие права частной собственности на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со ст. 61 ЗК РФ не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти; приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п. 1 ст. 61 Кодекса, ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления является одним из способов защиты гражданских прав (см. ст. ст. 12, 13 ГК РФ). Указанные положения гражданского законодательства и правила п. 1 ст. 61 ЗК РФ основываются на ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, согласно которой решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суд.

Правила о защите прав частной собственности на земельные участки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, нарушенные ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) установлены арбитражным процессуальным законодательством. Так, согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Граждане вправе обжаловать также бездействие указанных органов, предприятий, объединений, должностных лиц, государственных служащих при соблюдении вышеперечисленных условий.

Каждый гражданин имеет право получить, а должностные лица, государственные служащие обязаны ему предоставить возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если нет установленных федеральным законом ограничений на информацию, содержащуюся в этих документах и материалах (ст. 2).

Таким образом, в суд могут быть обжалованы как акты в широком смысле (действия и правовые акты), так и бездействие исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, если заявитель полагает, что соответствующий акт или бездействие не соответствует требованиям закона и нарушает права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области земельных отношений.

Под действием в праве понимают юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия).

Правовые акты могут быть нормативными и ненормативными (индивидуальными).

Нормативный правовой акт - это письменный официальный документ, принятый в определенной форме и процедуре, направленный на возникновение, изменение или отмену обязательных правовых предписаний, рассчитанный на многократное применение, длительное существование, регулирование общественных отношений, нуждающихся в государственноорганизационном воздействии. Правовые акты издаются компетентными органами и лицами в пределах их компетенции и адресованы неперсонифицированному кругу субъектов. Каждый из перечисленных признаков в процессе правоприменения имеет существенное значение^[184].

Ненормативные (индивидуальные) правовые акты направлены на реализацию норм права в связи с конкретным делом, в отношении определенного лица. Они вызывают возникновение, изменение или прекращение конкретных правоотношений, прав и обязанностей точно определенных субъектов. В отличие от нормативных правовых актов индивидуальные акты не устанавливают, не изменяют и не отменяют общеобязательные долгосрочные правила поведения для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение. В качестве примеров ненормативных правовых актов можно привести решения уполномоченных органов (в форме постановлений, распоряжений, решений и т.п.) о предоставлении земельного участка конкретному лицу, об изъятии определенного земельного участка и др.^[185]

Также в суд может быть обжаловано неправомерное бездействие соответствующего органа или должностного лица. В теории права под бездействием понимают воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями.

Возможно и бездействие, являющееся юридически индифферентным, например, в сфере общественных отношений, не регулируемых правом, или бездействие, хотя и совершаемое в рамках правовых отношений, но с которым не связаны те или иные юридические последствия. Данный тип бездействия правоотношений не порождает.

В зависимости от подведомственности дела признание недействительными неправомерных правовых актов органов государственной ^{[186] [187] власти и органов местного самоуправления производится судом общей юрисдикции или арбитражным судом.}

В судах общей юрисдикции производство по делам о признании недействующими нормативных правовых актов полностью или в части осуществляется по правилам гл. 24, а по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих - гл. 25 ГПК РФ.

Далее остановимся на основных положениях, изложенных в постановлениях высших федеральных судов, имеющих наибольшее влияние на судебную практику при рассмотрении дел о защите права частной собственности на земельные участки из земель города Москвы.

Наиболее важным из таких документов, по нашему мнению, сегодня является Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства>А С учетом экономической специфики города Москвы и правового статуса городских земель, значение этого постановления в судебной практике по конкретным делам, трудно переоценить.

Вследствие большой экономической привлекательности для хозяйствующих субъектов и объективно складывающегося регионального законодательного регулирования, отдававшего приоритет арендным отношениям и возведения принципа платности землепользования в число наиболее приоритетных, городские земли стали объектом для ожесточенных судебных баталий. Юридические лица и индивидуальные предприниматели использовали все возможные средства для приобретения в частную собственность земельных участков из земель города Москвы и, с учетом большого количества отказов уполномоченных государственных органов в приватизации, использовали и продолжают использовать судебные ¹ механизмы защиты своего права на приобретение земельных участков в частную собственность. В первую очередь такую возможность коммерческие организации и индивидуальные предприниматели реализуют, в порядке, предусмотренном федеральным законодателем в п. 1, ст. 36 ЗК РФ (институт исключительного права на приватизацию земельного участка собственниками, расположенных на них зданий, строений, сооружений). Не пренебрегают этим способом и граждане, обращаясь за защитой своего исключительного права в суды общей юрисдикции. Хотя рост подобной практики связан, по мнению автора, с тем, что нередко такими «гражданами» выступают аффилированные коммерческим организациям лица.

Приведем наиболее значимые, в разрезе настоящего исследования, черты настоящего постановления:

С 1 июля 2012 года на федеральном уровне¹ исключена возможность переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право частной собственности. Отметим, что ранее такое право четырежды продлялось Федеральным законом от 27.12.2005 № 192-ФЗ^{[188] [189] - до 1 января 2008 года; Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ[190] - до 1 января 2010 года; Федеральным законом от 27.12.2009 № 342-ФЗ[191] - до 1 января 2012 года; Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ[192] - до 1 июля 2012 года.}

Ранее установленные в указанных нормативных актах сроки служили основанием для признания права частной собственности на земельные участки в городе Москве, в частности, в связи с тем, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками признавалось, на основании императивной нормы ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», обязательным для исполнения уполномоченными государственными органами^[193].

П. 5. Рассматриваемого Постановления, раскрывая правовое значение ст. 36 ЗК РФ, формулирует дефиницию исключительного права на приватизацию. Так, согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Согласно формулировке исключительного права судом, - «никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением».

П. 6. Постановления делается первая условная попытка

конкретизировать одно из наиболее неопределенных положений

законодательства об исключительном праве на приватизацию. Так, Постановлением установлено, что согласно ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В силу статьи 28 ФЗ «О приватизации»^[194], приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

Поэтому, заключает суд, «при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (выделено мной - И.С.) (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте)».

Как будет видно из судебной практики, данная формулировка в совокупности и взаимосвязи с другими положениями законодательства (напр.: ч. 5, ст. 28 ФЗ «О приватизации»; п. 5, ч. 1, ст. 1; ч. 5, ст. 28; ч. 3, ст. 33 ЗК РФ и др.) и разъяснениями высших судов является камнем преткновения большого количества споров и служит наиболее распространенным основанием для отказа в предоставлении в частную собственность земельных участков из земель города Москвы.

Важнейшие положения, с учетом предмета настоящего исследования, разъясняет ВАС РФ в п. 7 Постановления. Первое такое правило гласит, что установленная п. 3, ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка с 2001 г. (момент введение в действие ЗК РФ) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность. Вторым правилом подтверждены, закрепленные ФЗ «О приватизации» правовые гарантии на реализацию исключительного права на приватизацию земельного участка из государственной собственности его арендаторами.

Помимо изложенного, п. 9 Постановления конкретизирован указанный в ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» порядок определения выкупной цены земельного участка. Но, с учетом положений изложенных в предыдущей главе настоящего исследования и сложившегося в г. Москве детального законодательного и подзаконного регулирования, данный вопрос, если не принимать во внимание неутешительную тенденцию безудержного (до 200%), по сравнению с предыдущим пятилетним периодом^[195], роста выкупной цены земельных участков, не должен вызвать существенных юридических затруднений в текущей и последующей судебной практике.

П. 11 Постановления ВАС РФ уточняет порядок гражданского оборота земельных участков через расположенные на них объекты капитального строительства. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому, уточняет суд, «сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».

Также, согласно п. 13 Постановления, при переходе права на расположенный на приобретаемом земельном участке объект недвижимости «покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Вместе с тем, рассматриваемый пункт Постановления содержит весьма значимую оговорку, встречающуюся во многих судебных актах по конкретным делам о приватизации земельных участков в городе Москве. Так, в соответствии с п. 13 Постановления «согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (выделено мной - И.С.)». Указанная оговорка позволяет судам, а на основании сложившейся судебной практики и уполномоченным органам исполнительной власти, с учетом сложившейся в городе Москве правовой неопределенности с региональным градостроительным и земельным законодательством, отказывать заявителям в гарантированном ст. 36 ЗК РФ исключительном праве на приватизацию, а равно создавать правовую неопределенность при гражданском обороте земельных участков.

В целом, следует заметить, что рассматриваемое Постановление достаточно часто применяется судами при разрешении споров, а отсутствие в нем положений, подробно регулирующих порядок защиты судами в переходные периоды гарантированных императивными нормами федерального законодательства (ЗК РФ, ФЗ «О приватизации») прав граждан - индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, в условии отсутствия, регулируемых региональным законодательством нормативов (напр.: норм отвода земель для конкретных видов деятельности), дает возможность судам и уполномоченным органам исполнительной власти г. Москвы для необоснованного ограничения прав субъектов экономической деятельности.

На практике такая тенденция прослеживается с 2011 года и какими-либо кардинальными изменениями в законодательстве или официальными разъяснениями судебных органов не детерминирована.

Вторым, не менее важным по значению, принятым высшими федеральными судами документом, регулирующим, в том числе, порядок применения судами норм права в части приобретения частной собственности на земельные участки из земель, находящихся в государственной собственности города Москвы является совместное Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»2

Этой категории споров посвящен обособленный раздел документа (п.п. 11-14). Предметом регулирования рассматриваемого Постановления являются, по большей части вопросы гражданского оборота недвижимости. Положения Постановления также нередко применяется судами при рассмотрении споров о приобретении права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Так, согласно п. 11 Постановления, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). Судебной практике г. Москвы также известны случаи ^[196] приватизации земельных участков из земель города Москвы с применением положений настоящего пункта¹.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица.

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

П. 13. Постановления, регулируется правовой статус добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Так, в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об ^[197] истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

П. 14. Постановления разъясняется нередко применяемый судами принцип преимущественного права покупки в случае если объект недвижимости (земельный участок) принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением

преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Отдельный блок вопросов, регулируемый рассматриваемым постановлением, касается применения судами правил о приобретательной давности.

П. 15. Постановления определяет юридические критерии и факты, влияющие на признание права собственности в силу приобретательной давности. Так, по указанию суда, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

П. 16. Постановления разрешены спорные вопросы признания права собственности в силу приобретательной давности, поставленные утратившими силу нормативными актами советского периода.

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством^[198].

Не менее важными по значению и применению судами на практике и по сей день является Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума

ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»^[199]

Так, согласно п. 1 данного постановления «при рассмотрении дела, возникшего в связи с оспариванием гражданином или юридическим лицом законности ненормативного акта государственного органа, органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных федеральным законом также и нормативного акта, необходимо учитывать, что в силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК ограничение гражданских прав допустимо лишь на основании федерального закона».

Данное положение, в частности, находит применение в судебной практике по делам об оспаривании ненормативных правовых актах, нарушающих права и законные интересы собственников земельных участках и защите исключительного права на приобретение земельного участка под объектом недвижимости физическими и юридическими лицами.

Согласно Постановлению, «если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК он может признать такой акт недействительным».

Также рассматриваемым Постановлением установлен наиболее часто применяемый судами на практике при обжаловании ненормативных правовых актов государственных органов, затрагивающих права и законные интересы собственников и приобретателей земельных участков принцип.

Так, в соответствии с п. 6. Постановления «основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно (выделено мной - И.С.) как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием».

С учетом того факта, что рассматриваемое положение не содержится в действующем процессуальном законодательстве, оно существенно корректирует практику применения судами правовых норм при разрешении споров о предоставлении земельных участков в частную собственность и усложняет процесс доказывания своей правовой позиции. На практике за это, к сожалению, приходится расплачиваться приобретателям земельных участков.