§ 1. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме как разновидность общей собственности

В рамках настоящего исследования акцентируем внимание на субъектах и объектах права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, поскольку особенности данного права обусловлены субъектным составом и спецификой правового режима объектов.

Субъективная составляющая правоотношения общей собственности ини- циирует различное толкование. Ряд авторов придерживается мнения, что право общей собственности принадлежит нескольким лицам сообща¹.

Следуем точки зрения тех авторов, которые утверждают, что несколько лиц сообща не могут рассматриваться в качестве субъекта права общей собственно- сти. При общей собственности имущество находится в собственности ее участни-

_ков.

Другие авторы в отношении субъектного состава правоотношения общей собственности говорят о множественности субъектов данного права².

Однако и в этом толковании скрывается двоякое понимание того, что имен- но принадлежит участникам общей собственности: каждому субъекту принадле- жит полное право собственности на общую вещь или часть (доля) этого права. Так как участники общей собственности в совокупности не образуют единого

_{субъекта, то право собственности принадлежит каждому участнику в отдельно-}

¹ См., например: Безбах В.В., Пучинский В.К. Основы российского гражданского права. М.,

_{1995. – С. 76; Лазанчина Л.М. Основы гражданского права. – Самара, 1996. – С. 49.}

² См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. – С. 455; Гражданское право: учеб.:

в 3 т. Т. 1. – 6-е изд., перераб. и доп. / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; отв. ред. А.П. Сергеев,

Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008. – С.522; Белов В.А. Право общей собст- венности // Законодательство.

сти. Из чего следует, что общая собственность предполагает наличие нескольких субъектов, обладающих совершенно одинаковыми правами на одну и ту же вещь. Таким образом, при множественности лиц на стороне собственника право общей собственности идентично по соответствующему содержанию обычному субъек- тивному праву собственности.

Права участников общей собственности заключены в долях, которые при- надлежат каждому из сособственников. Правовая природа доли является наиболее дискутируемым вопросом в теории общей собственности.

В качестве официальной, то есть закрепленной законодателем, выступает теория «доли в праве», в соответствии с которой, при общей собственности деле- нию подлежит не вещь, а право. Г.Ф. Шершеневич считал неудачной конструк- цию общей собственности в смысле совокупности долей самого права собствен- ности¹. Современные авторы также критически высказываются в отношении воз- можности деления права по частям или долям, особенно в натуре. По мнению А.Е. Черноморца, об этом можно говорить и то с натяжкой, лишь в плане схола- стических рассуждений, невероятных по возможности исполнения². Грамматиче- ское толкование норм гл. 16 ГК РФ дало В.А. Белову основание полагать, что за- конодатель имеет в виду долю в самом праве общей собственности. Право собст- венности «делится» так, что каждому из сособственников принадлежит соответ- ствующее размеру доли «количество» владения, пользования и распоряжения. Вряд ли это выход из положения, ибо представить себе, скажем, ½ владения,

_{½ пользования или ¼ распоряжения весьма проблематично}³_.

Другая теория так называемой «идеальной доли» сводится к тому, что вещь, поступающая в общую собственность, принадлежит всем участникам вместе как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособст-

_{венников является лишь некая идеальная доля вещи. Данную теорию отстаивали}

¹ _{См.: Шершеневич Г.Ф.}

² См.: Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете Граж- данского кодекса РФ (часть первая) // Государство и право. – 1996. – № 1. – С. 100.

³ См.: Белов В.А. Право общей собственности. – С. 28.

дореволюционные русские цивилисты, например, К.Н. Анненков, К.П. Победо- носцев.

В теории «идеальной» доли можно выделить направление, сторонники ко- торого сводят долю в общей собственности к ее стоимостному выражению. В со- ветское время данного направления придерживались В. Ф. Маслов и Р.П. Манан- кова¹. Современным последователем стоимостного направления выступает В.А. Белов. Он полагает, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе как одному лицу, в то время как объ- ектом права собственности каждого является лишь некая идеальная доля вещи. Иными словами, отмечает автор, право общей собственности имеет своим объек- том долю ценности (доходности) вещи².

Мы придерживаемся теории «доли в стоимости», и, хотя противники дан-

ной концепции говорят об упразднении вещи как объекта права общей собствен- ности при таком видении, однако заметим, что любая вещь характеризуется ее стоимостью. Согласимся с Р.П. Мананковой в том, что стоимость вещи является величиной непостоянной, она может изменяться, уменьшаться либо увеличивать- ся, не оказывая, однако, влияние на размеры долей сособственников. Доля участ- ника общей собственности – это не сама стоимость и не стоимостная оценка при- надлежащего ему денежного, либо натурального вклада. Доля – это арифметиче- ский показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственни- ка и стоимости всего имущества, это частное от деления указанных стоимостей³.

Теория доли в стоимости очень показательна для отношений общей собст-

венности в многоквартирном доме (как впрочем, и в отношении любых недели- мых вещей).

Во-первых, доля в общем имуществе каждого собственника помещений

_{пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.}

¹См.: Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. – М., 1963. – С. 3; Мананкова. Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому зако- нодательству. Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Томск, 1970. – С. 6-7.

² _{См.: Белов В.А. Право общей собственности. – С. 29.}

³ См.: Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. – С. 6-7.

сособственника не важна конкретная часть имущества и тем более размер доли в праве на это имущество, так как всеми элементами общего имущества собствен- ники помещений пользуются сообща, то есть ходят по лестнице на одинаковых правах. Важность представляет стоимость этой доли, а точнее стоимость ее со- держания и ремонта. Собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание и капитальный ремонт общего имущества в разме- ре конкретной стоимости (цены). Она рассчитывается, исходя из процентного со- отношения общей площади помещения и общей площади всего общего имущест- ва, что и дает в математическом выражении размер доли в общем имуществе, ум- ноженном на тариф по содержанию и капитальному ремонту общего имущества.

Во-вторых, стоимость квартиры (помещения) в многоквартирном доме складывается из двух составляющих: стоимости самой квартиры (помещения) и стоимости доли в общем имуществе. Эта стоимость зависит не только от благоус- тройства самой квартиры (помещения), но и от уровня благоустройства и уровня энергоэффективности¹ всего жилого здания. Квартиры (помещения) в домах с низким уровнем того и другого стоят значительно дешевле. Чем больше степень износа и меньше уровень энергоэффективности жилого здания, тем дороже со- держание общего имущества (что выражается в конкретной стоимости) и ниже

цена квартиры (помещения) на рынке недвижимости. При этом размер доли в об- щем имуществе для каждого сособственника остается неизменным.

Теперь остановимся на вопросе о видах общей собственности.

ГК РФ выделяет два вида права общей собственности: общая долевая собст- венность (или иначе общая собственность с определением долей) и общая совме- стная собственность (без определения долей).

В русском дореволюционном законодательстве виды общей собственности не выделялись, однако важное значение придавалось делению вещей на раздель- ные и нераздельные. Поэтому в российской цивилистике того периода говорилось

_{о праве собственности общей в имуществах нераздельных и права собственности}

¹ О мероприятиях по энергосбережению и повышению уровня энергоэффективности много- квартирного дома подробнее будет сказано в параграфе 3 настоящей главы.

общей в имуществах раздельных. При этом такое деление проявляло свое значе- ние только при прекращении общего права собственности, а пока оно существо- вало, не имело значения – раздельно ли имущество, подлежащее общему праву собственности нескольких лиц, или нераздельно¹.

Отсюда можно предположить, что для практики правоприменения того времени имело значение определение правового режима вещей, находящегося в общей собственности и подлежавшего разделу при прекращении этого права.

Существует несколько подходов к определению критериев разграничения долевой и совместной собственности. В одном случае считается, что при долевой каждому из сособственников принадлежит определенная доля, а в совместной до- лей нет. Вследствие этого совместную собственность нередко обозначают как бездолевую собственность². Однако ни у кого не вызывает сомнений, что при раз- деле и выделе из совместной собственности каждому сособственнику принадле- жит конкретная доля. Поэтому при данном подходе смешиваются вопросы о наличии доли как таковой и определении ее размера. Таким образом, критерием

разграничения должна являться возможность определения или неопределения размера доли.

Некоторые советские авторы считали деление общей собственности на со- вместную и долевую в известной степени условным. Обусловливалось это тем, что размер долей участников общей совместной, как и участников общей долевой является заранее известным³. Повод к такому подходу давал сам законодатель.

_{В данном случае необходимо отметить, что в период действия Гражданского ко-}

¹ См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.) по испр. и доп. 8-му изд. 1902. Изд. 2-е, испр. – М.: «Статут», 2000. (Сер. «Классика российской цивилистики»). – С. 371.

² См., например: Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 149; Суханов Е.А. Лек-

ции о праве собственности. – М.: Юридическая литература. 1995. – С. 174; Комментарий части первой Гражданского кодекса российской Федерации. – М.: Редакция журнала «Хозяйство и право», Фирма «Спартак», 1995. – С. 259, и др.

³ См.: Маркова М.Г. Понятие и содержание права общей собственности // Очерки по граждан-

скому праву. Сб. ст. – Л.: Изд-во ЛГУ, 1957. – С. 84; Калмыков Ю.Х. Имущественные права со- ветских граждан. – Саратов: Изд-во СГУ, 1979. – С. 33.

декса РСФСР 1922 года¹, в котором хотя и содержалось определение общей доле- вой собственности, но какого-либо разграничения долевой собственности и со- вместной не проводилось, легального деления на разновидности общей собствен- ности не существовало, поэтому длительное время обсуждался вопрос о необхо- димости разграничения видов общей собственности.

В настоящее время распространенным считается мнение о том, что в основе разграничения общей совместной и долевой собственности лежит не специфика определения доли и ее размера, а наличие лично-доверительного характера отно- шений между участниками совместной собственности². Отсюда неизбежно выте- кает, что круг участников общей совместной собственности должен быть ограни- чен. Поэтому законодатель допускает образование общей совместной собственно- сти лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Своеобразное мнение высказывает В.А. Белов, который считает, что наибо- лее естественным вариантом отношений общей собственности являются отноше- ния общей совместной собственности, так как в них присутствует как общность объекта по отношению к третьим лицам, так и общность в отношениях сособст- венников друг с другом. Такое возможно только при условии существования чрезвычайно крепких и доверительных отношений между сособственниками. Общую долевую собственность автор считает переходным этапом между общей

совместной собственностью и индивидуальной собственностью³. Соглашаясь

с последним высказыванием, отметим следующее. Действительно, при общей до- левой собственности ее участник, заранее зная размер своей доли или свою кон- кретную часть вещи, непосредственно владеет, пользуется, а в определенных слу- чаях (при выделе доли или разделе общей собственности) может самостоятельно

_{распорядиться ей. При этом сособственник несет расходы, связанные с содержа-}

¹ Постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 г. «О введении в действие Гражданского Кодекса

_{РСФСР» // СУ РСФСР. – 1922.– № 71. – Ст. 904.}

² См., например: Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1. – 6-е изд., перераб. и доп. – С. 525;

Белов В.А. Право общей собственности. – С. 24.; Минкина Л.М. Право общей долевой собствен- ности: понятие и особенности осуществления: дис … канд. юрид. наук. – Самара, 2004. – С. 74.

³См.: Белов В.А. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник. – М.: АО«Центр

ЮрИнфоР», 2003. – С. 514.

нием вещи только в той части, которая соразмерна его доли. Все это приближает общую долевую собственность к индивидуальной собственности. Но это в том случае, когда речь идет о делимых вещах. Значительно сложнее обстоит дело, ко- гда вещь является неделимой. В таком случае при решении вопросов осуществле- ния отношений общей собственности доверительные отношения между сособст- венниками помогут избежать многих проблем, связанных с вопросами пользова-

_ния.

В отличие от долевой общая совместная собственность предполагает общ- ность в решении вопросов осуществления всех собственнических правомочий. Соответственно при распоряжении имуществом, находящимся в совместной соб- ственности, согласие всех участников презюмируется, хотя сделка может быть совершена кем-то одним. Бремя содержания и обязанности, связанные с реализа- цией прав на общее имущество, распространяется как на каждого участника, так и на любого из них. Отсюда можно сделать вывод о том, что при долевой собствен- ности, когда заранее определены доли в ценности общего имущества (более ярко это проявляется при делимости вещи) у сособственников могут отсутствовать фи- дуциарные отношения между собой. Чаще всего в этом нет необходимости, а ино- гда и желания самих участников долевой собственности. Соответственно, наобо- рот, осуществление совместной собственности невозможно и трудноосуществимо без лично-доверительных отношений.

Представляется, что общая собственность в многоквартирных домах в плане необходимости доверительных отношений (назовем их лично-хозяйственными отношениями), похожа на совместную.

Итак, можно утверждать, что граница между долевой и совместной собст- венностью является условной.

Перечень видов общей собственности, сформулированный в ГК РФ, являет- ся исчерпывающим. Таким образом, появление новых видов общей собственности исключено. Но это только для тех случаев, когда за основу деления положено оп- ределение или неопределения размера доли в общей собственности. Однако, на наш взгляд, можно выделить иные виды общей собственности по другим крите-

риям, например, по объектам. Специфика общей собственности в таких случаях будет определяться особенностью правового режима вещей, находящихся в об- щей собственности.

Здесь необходимо отметить, что концепция развития гражданского законо- дательства предлагает определить общую собственность как правовой режим ве- щи (вещей), принадлежащей на «обыкновенном» праве собственности двум или более лицам¹.

На наш взгляд, это не совсем верно, так как у вещей и так имеется правовой режим (то есть установленные законом правила поведения в отношении опреде- ленных вещей) как объектов гражданских прав, отсюда многочисленные класси- фикации вещей, в основе которых лежат соответствующие правовые режимы объ- ектов. А общая собственность – это субъективное право с множественностью лиц, которое ничем не отличается от «обыкновенного» права собственности. Считаем, что нельзя смешивать субъективное право и характеристику объекта. Законодате- лю придется давать тогда определение правовому режиму, которое сейчас являет- ся научной категорией. Таким образом, предлагаемое изменение не внесет ясно- сти в правовую природу общей собственности.

Итак, общественные отношения складываются по поводу столь разнообраз- ного имущества, что их правовое регулирование невозможно уложить в рамки двух внутренне однородных видов общей собственности.

Считаем, что особенности отношений общей собственности проявляются не только в специфичном режиме вещей, являющихся её объектом, но и законода- тельно установленным составом участников (сособственников) и характером от- ношений между ними. Поэтому в основу деления общей собственности положим следующие критерии:

– субъектный состав. В зависимости от субъектного состава выделяется об-

_{щая собственность супругов, общая собственность членов крестьянского (фер-}

¹См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. – М.: Статут, 2009. – С. 87.

мерского) хозяйства¹, общая собственность собственников помещений в много- квартирном доме, общая собственность собственников комнат в коммунальной квартире;

– характер отношений между сособственниками. В зависимости от данного критерия выделяется общая собственность с необходимостью фидуциарных или лично-хозяйственных отношений, в большей степени характерная при неделимо- сти вещей и общая собственность, в которой такие отношения могут отсутство- вать, характерная для делимых вещей;

– объект права общей собственности. В зависимости от данного критерия выделяется общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме, общая собственность на общее имущество в коммунальной квартире, общая соб- ственность на земельные участки и другие.

Представляется, что данный перечень не является исчерпывающим, однако установить отдельные виды общей собственности возможно только федеральным законом.

Проанализируем особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Отношения долевой собственности на большинство вещей регулируются нормами главы 16 ГК РФ. Однако, как было уже сказано, это далеко не все уста- новления об общей долевой собственности. Если придерживаться традиционного взгляда, можно констатировать, что данная глава кодекса регулирует одну из раз- новидностей долевой собственности, которую можно именовать основной доле- вой собственностью. В современных работах, посвященных исследованию по

_{данному вопросу, авторы именуют общую долевую собственность, регулируемую}

¹ В отличие от супругов, у которых имущество находится в совместной собственности, в соот- ветствии с проектом изменений в ГК РФ «Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства находится в общей долевой собственности его членов» (ст. 281). См.: Проект Федерального за- кона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Граждан- ского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Опубликовано 8 апреля 2012 г. на Интернет-портале

«Российской газеты». – Режим доступа: http://www.rg.ru/2012/04/06/gk-popravki-site-dok.html

главой 16 ГК РФ «классической», «традиционной», «общегражданской»¹. Отно- шения долевой собственности на общее имущество собственников квартир в мно- гоквартирном доме регулируются нормами главы 18 ГК РФ (ст.ст. 289–290), а также ЖК РФ (гл. 6). При этом содержащиеся там правила значительно отлича- ются от тех, что применяются к основной долевой собственности. В этой связи можно говорить о существовании внутри долевой собственности еще одной раз- новидности, которую следует назвать особенной долевой собственностью по от- ношению к основной.

Данная разновидность долевой собственности возникает на общее имуще- ство собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), а также на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире (ст. 41

ЖК РФ).

Проведем сравнительный анализ основной долевой собственности и доле- вой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквар- тирном доме по следующим критериям:

1. Основание возникновения

По общему правилу на основании п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые ве- щи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом образование долевой собственности является общим правилом, если за- коном не установлено возникновение совместной собственности.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не

_{являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного}

¹ См.: Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме // Закон. – 2005. – № 6. – С. 16; Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Рос- сийской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к журналу Хозяйство и право. – 2005. – № 4. – С. 17; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – М.: Статут, 2006. – С. 167; Певницкий С.В. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Москва. – 2006. – С. 13.

помещения в данном доме. Анализ состава общего имущества в многоквартирном доме будет произведен далее. А сейчас отметим, что все общее имущество в мно- гоквартирном доме нельзя разделить без ущерба его назначению и по отдельности оно не будет иметь функционального назначения, отсюда можно сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома является не просто неделимой ве- щью, а не существующей в обособленном виде. Из этого следует, что общее иму- щество поступает в общую собственность собственников помещений.

Возникает вопрос, что является основанием возникновения общей собст- венности на общее имущество многоквартирного дома? Одни авторы считают, что основанием является прямое указание закона, а именно ст. 289 ГК РФ и ст. 36

ЖК РФ. Так, П.В. Крашенинников обосновывает это положение тем, что общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но поскольку су- ществование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных эле- ментов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помеще- ние у него возникает право общей собственности на общее имущество¹. Анало-

гично рассуждают Е.А. Чефранова и В.А. Фогель².

Действительно в ст. 289, как впрочем и ст. 290 ГК РФ, ничего не говорит о моменте возникновения права общей собственности на общее имущество в мно- гоквартирном доме. Однако в них отражается факт принадлежности собственнику квартиры доли в праве собственности на общее имущество дома. Отсюда и дела- ется вывод, что общая долевая собственность собственников помещений много- квартирного дома на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу

_{закона. Тем не менее, явно недостаточно закрепленного ст. 290 ГК РФ правового}

¹ _{См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. – С. 172-173.}

² См.: Чефранова Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме. – С. 17; Фогель В.А. Особенность определения права общей долевой собственности на

общее имущество многоквартирного дома // Юрист. – 2002. – № 12. – С. 24.

статуса общего имущества и того, что существует несколько собственников по- мещений многоквартирного дома, вероятно, претендующих на то, чтобы стать со- собственниками общего имущества многоквартирного дома. Согласимся с точкой зрения, что основание приобретения права общей собственности на общее иму- щество в многоквартирном доме должно быть предусмотрено действующим гра- жданским законодательством, следовательно, включено в перечень оснований приобретения права общей собственности, предусмотренной ст. 244 ГК РФ. Так, С.Г. Певницкий предлагает дополнить данную статью пунктом 6 следующего со- держания: «Общая долевая собственность на общее имущество многоквартирных домов возникает одновременно с возникновением собственности на помещение в таком доме и регулируется главой 18 настоящего кодекса, а в случаях, преду-

смотренных настоящим кодексом, также жилищным законодательством»¹.

2. Владение и пользование общим имуществом

По общему правилу п. 2 ст. 247 ГК РФ доля в праве общей долевой собст- венности включает в себя право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Для долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, данное правило неприменимо, так как доля в стоимости на общее имущество дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом. Такое исключение вытекает непосредственно не из закона, а из разумной целесо- образности, так как представить себе многоквартирный дом, в котором один со- собственник пользуется только частью лестничной клеткой, другой – частью му- соропровода, а третий – частью лифта просто невозможно. Таким образом, все собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом сообща. Данное, не указанное в законе правило, сближает общую собственность на общее имущество в многоквартирном доме с совместной собст- венностью (п. 1 ст. 253 ГК РФ).

_{3. Распоряжение общим имуществом}

¹ Певницкий С.В. Вещные права на имущество в многоквартирных домах. – С.8.

По общему правилу распорядиться имуществом, находящимся в долевой собственности, сособственники могут исключительно по соглашению всех участ- ников общей долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При этом не упоминает- ся о порядке, с помощью которого будет достигнуто всеобщее согласие.

ЖК РФ (ч. 2 ст. 36) ограничил возможность распоряжения общим имущест- вом в многоквартирном доме определенными случаями и предусмотрел способ (порядок) организации принятия решения об этом.

Распорядиться общим имуществом возможно только путем:

– передачи в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц и только по решению собст- венников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании та- ких собственников (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);

– реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением и надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта возможно по решению общего со- брания собственников помещений (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

– реконструкции с уменьшением размеров общего имущества многоквар- тирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений в дан- ном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Как видно из приведенного перечня, отчуждение общего имущества много- квартирного дома целиком даже по обоюдному согласию собственников помеще- ний невозможно. Это продиктовано не только положениями закона, сколько тех- ническими условиями взаимосвязанности общего имущества и помещений в до-

_ме.

Еще одним отличием от общего правила является не только наличие поряд- ка установления решения, но и возможность их принятия не всеми собственника- ми, а их частью. Глава 16 ГК РФ устанавливает общее правило: правомочия вла- дения, пользование и распоряжения имуществом, находящимся в общей собст- венности, осуществляется по согласию всех ее участников (ст. ст. 246, 247). При-

менительно к общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен иной принцип – принцип «права большинства». Его смысл заключает- ся в том, что распоряжение общим имуществом допускается по решению собст- венников, имеющих в совокупности большинство голосов.

Представляется, что применение принципа единогласия в многоквартирных домах нецелесообразно и практически невозможно.

Согласимся с мнением В.Д. Рузановой, о том, что более справедливым было бы закрепление принципа «права большинства» на основе правила: один собст- венник – один голос¹.

Объективное наличие вынужденности участия в таких отношениях требует выработки правовых конструкций, определяющих порядок согласования и приня- тия совместных решений (применяемый при этом в гражданском праве принцип единогласия использован быть не может)².

На наш взгляд, закрепление принципа большинства является публичным элементом в частноправовом регулировании.

4 . Распоряжение долей в праве собственности

По общему правилу участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п.п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ и п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном

_{доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности}

¹ О проблеме подсчета голосов, которым обладает каждый собственник помещений в много- квартирном доме подробно см.: Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещений в отно- шении общего имущества многоквартирного дома и управления таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России. – 2006. – № 10. – С. 118-120; Маркова И.В. Управле- ние общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника: дис. …канд. юрид. наук. – Самара, 2009. – С. 101-109.

² См.: Суслова С.И. Жилищные права: понятие и система. – С. 200-201.

на указанное помещение. Соответственно не распространяются на общее имуще- ство в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно преимущественное право покупки, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ.

5. Выдел доли участника

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмер- ной его доле, поэтому правило п. 2 ст. 247 ГК РФ и соответственно п. 2 ст. 252

ГК РФ не может быть применено.

Такое исключение, как было сказано выше, вполне объяснимо, поскольку применение данных норм на практике привело бы к ограничению допуска других сособственников к пользованию общим имуществом. Таким образом, сособствен- ник лишен в отношении такого имущества не только права требовать выдела его доли в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособст- венниками, как это предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

Отсутствие права на выдел доли в натуре с несомненностью влечет за собой и невозможность требовать денежной компенсации.

6. Размер доли и ее стоимость

По общему правилу размер доли участников общей долевой собственности устанавливается соглашением всех ее участников, либо законом. Если доли не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в много- квартирном доме собственника помещения устанавливается исключительно зако- ном. Доля пропорциональна размеру площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Очевидно, что определение доли в общем имуществе необходимо только для исчисления размера материальных затрат на содержание и капиталь- ный ремонт общего имущества.

7. Вносимые улучшения

Если один из участников долевой собственности осуществил за свой счет и с согласия остальных участников неотделимые улучшения этого имущества (на- пример, капитальный ремонт или приращения), то имеет право на соответствую- щее увеличение своей доли в праве на общее имущество, то есть возможность из- менения долей в зависимости от вклада участника (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

В ЖК РФ такой возможности не предусмотрено, и вряд ли это целесообраз- но и необходимо самому участнику общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, осуществившем за свой счет неотделимые улучшения. Однако проблемы при производстве улучшений и проведении ремонта общего имущества одним или несколькими сособственниками возникают. Заключаются они в неурегулированности того, кто и как будет компенсировать расходы за про- изведенные действия. Очень часто такие проблемы возникают у жителей верхних этажей, когда их соседи с нижних этажей отказываются участвовать в расходах на ремонт лифта или крыши.

На наш взгляд, нормы о необходимости компенсации таких расходов всеми сособственниками общего имущества в многоквартирном доме и о порядке их взыскания целесообразно определить в ЖК РФ. Отчасти данную проблему реши- ли новые установления о фонде капитального ремонта, которые вступят в силу в 2014 г. Теперь финансирование капитального ремонта общего имущества будет производиться из этого фонда и собственники помещений в многоквартирном доме помимо расходов на содержание обязаны нести расходы и на капитальный ремонт (ч. 1ст. 158 ЖК РФ). При этом законодатель уточнил, что данная обязан- ность распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Остается подождать, пока предложенная схема заработает в полную силу. Подробнее о ка- питальном ремонте в многоквартирном доме изложено в параграфе 1 главы 3.

Как видно из сравнительного анализа собственность на общее имущество в многоквартирном доме существенно отличается от долевой и совместной, регу- лируемых главой 16 ГК РФ. Особенности сводятся к следующему: собственники

помещений владеют и пользуются неделимым общим имуществом сообща, рас- порядиться имуществом в целом не могут; прослеживается наличие фидуциар- ных, а точнее – лично-хозяйственных отношений между сособственниками; вы- дел доли в общем имуществе недопустим; отчуждать долю в общем имуществе отдельно от помещения нельзя; определение доли в общем имуществе необходи- мо только для исчисления размера расходов на содержание и ремонт общего имущества. При таком положении нельзя однозначно утверждать, к какой разно- видности права – долевой или совместной собственности – относится общая соб- ственность на общее имущество в многоквартирном доме.

В научной литературе сложилось несколько точек зрения о правовой при- роде данных отношений. Одни авторы констатируют то, что такие отношения не вполне вписываются в конструкцию долевой собственности¹.

Другие исследователи характеризует собственность на общее имущество в многоквартирном доме как совместную неделимую собственность («заквартир- ная»), с редуцированным правомочием распоряжения, принадлежащим всем со- собственникам и с полностью отсутствующим правомочием распоряжения своей долей отдельно от помещения каждого сособственника в отдельности².

Самым распространенным является подход, в соответствии с которым об-

щая собственность на имущество общего пользования в многоквартирных домах рассматривается как самостоятельный вид долевой собственности. Различаются даваемые ей названия: «общая неделимая собственность», «зависимая (несамо-

_{стоятельная) общая собственность», «обслуживающая долевая собственность»}³_.

¹ См., например: Демидова Г.С. Ограничения права собственности граждан на жилые помеще- ния // Правоведение. – 2001. – № 5. – С.66.

² См.: Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквар- тирном доме: автореф. дис. …канд. юрид. наук. – Волгоград, 2010. – С. 6.

³ См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. – С.174; Чефранова. Е.А. Правовое ре- гулирование отношений собственности в многоквартирном доме. – С. 17; Сахно О.В. Осущест-

вление права собственности на жилые помещения: автореф. дис. …канд. юрид. наук.

– Краснодар, 2005. – С. 6; Певницкий С.В. Вещные права на имущество в многоквартирных до-

мах. – С. 8; Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирова- ние. – С. 172; Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего иму- щества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструк- ций. – С. 118; и др.

Перечень видов общей собственности, сформулированный в ГК РФ, в осно- ву которого положено определение (общая долевая) или неопределение доли (об- щая совместная) в общей собственности, является исчерпывающим. Таким обра- зом, появление новых видов общей собственности по данному критерию исклю- чено. Представляется нецелесообразным применение критерия наличия или от- сутствия долей применительно к установлению вида права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому данную общую собствен- ность не стоит называть ни долевой, ни совместной. Это самостоятельная разно- видность общей собственности.

В обоснование данного положения приведем еще один аргумент.

Анализ законодательства России, Германии, Австрии и Швейцарии позволил Б.У. Филатовой¹ прийти к выводу о существовании двух подходов к регулирова- нию отношений общей собственности, в основе которых лежат разные концеп- ции: индивидуалистическая концепция и концепция общности.

Индивидуалистическая концепция приравнивает не только саму общность, но и собственника доли к положению единоличного собственника. Порядок вла- дения, пользования и распоряжения вещью в целом и доли в частности построен по образцу единоличной собственности, то есть для осуществления правомочий собственности по отношению к вещи в целом необходимо выразить общую волю, а для распоряжения своей долей достаточно воли одного собственника. Из чего следует, что долевая собственность рассматривается не как общая собственность, а как система независимых прав сособственников на доли, которые в их совокуп- ности образуют одно право. Главным признаком индивидуалистического подхода является принцип единогласия, заложенный в основу принятия решений, касаю- щихся осуществления всех правомочий собственности.

Для второго типа регулирования отношений общей собственности харак-

_{терна концепция «общности». Во главу угла законодателем поставлено регулиро-}

¹ См.: Филатова У.Б. Право собственности в России, Германии, Австрии и Швейцарии: истори- ко-компаративистическое исследование: монография / науч. ред. д.ю.н. А.П. Фоков. – М.: ИД

«Юриспруденция, 2012. – С. 71-79.

вание процесса существования общности, которая осуществляет право собствен- ности в отношении общего объекта, а не право собственности отдельного собст- венника на общую вещь и на долю в ней. Для данной концепции, во-первых, ха- рактерен принцип большинства. Такой подход с некоторыми особенностями пре- дусматривает законодательство Германии, Австрии и Швейцарии. Во всех этих правопорядках принцип единогласия применяется только для принятия решений относительно распоряжения всей вещью в целом и изменения целевого назначе- ния. Во-вторых, усиленное договорное регулирование между сособственниками.

Регулирование отношений общей собственности по Российскому граждан- скому законодательству можно однозначно отнести к индивидуалистическому подходу. Однако к регулированию отношений общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме законодатель применил концепцию «общно- сти». Учитывая это обстоятельство и то, что анализируемые отношения нельзя однозначно отнести ни к долевой, ни к совместной собственности, а также то, что особенности регулирования данных отношений предусмотрены ЖК РФ, мож- но констатировать их самостоятельный характер.

Итак, общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме является самостоятельной разновидностью общей собственности, характеризую- щей особенностями правового режима объекта, характером отношений между со- собственниками и применением принципа большинства при принятии решений, касающихся осуществления многих правомочий собственности.