КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Купля-продажа жилых помещений – самая распространенная операция на рынке недвижимости.

Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными Гражданским кодексом РФ, являются:

- установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) – наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;

- вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.

Предметом договора купли-продажи недвижимости должен быть точно определен, то есть в договоре должны содержаться данные, позволяющие точно установить, какое недвижимое имущество передается покупателю. В том числе данные, позволяющие определить передаваемое имущество в составе другого объекта недвижимости или на земельном участке. Неопределенность предмета договора ведет к его ничтожности (договор считается незаключенным).

В случае купли-продажи жилого помещения предмет договора обладает дополнительной характеристикой – передаваемая недвижимость должна иметь статус жилого помещения (дома), то есть быть зарегистрирована в качестве жилого помещения (дома) в соответствующих государственных органах (как правило, в территориальном Бюро технической инвентаризации).

Жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. Документом, устанавливающим право собственности на подаваемое жилое помещение, является Свидетельство о праве собственности на жилое помещение (дом).

При заключении сделок купли-продажи требуется и дополнительное доказательство права собственности в виде документа, подтверждающего законность приобретения недвижимости в собственность. Таким дополнительным доказательством могут служить:

- договор передачи приватизированного жилого помещения;

- свидетельство о праве на наследство;

- договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;

- договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома;

- договор купли-продажи;

- договор дарения;

- договор мены;

- договор о разделе строения;

- исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на жилое помещение;

- копия решения суда о разделе дома между супругами.

Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является цена.

Если в договоре отсутствует согласованное сторонами условие о цене жилого помещения, то такой договор считается незаключенным.

Существенным условием договора купли-продажи жилья является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, с указанием их прав.

Такими лицами могут быть:

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма;

- получатель ренты, сохраняющий право пожизненного проживания в жилом помещении.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения законного права пользования жилым помещением.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Для продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Для продажи жилого помещения, являющегося совместной собственностью супругов, нужно получить согласие второго супруга.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности, либо право аренды либо иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если в договоре не определено право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях,

что и продавец.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

На продавце лежит обязанность предупредить покупателя о недостатках жилого помещения, если они ему известны. Если эти недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи жилого помещения, покупатель вправе потребовать от продавца:

- снижение цены;

- устранения дефектов.

Покупатель может самостоятельно устранить эти дефекты и потребовать от продавца компенсации затрат на устранение этих недостатков. Может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег.