§ 3. Общее имущество в многоквартирном доме и многоквартирный дом как объекты правового регулирования

ЖК РФ не дает понятия ни общему имуществу, ни многоквартирному дому. Поэтому следует разобраться, что понимать под тем и другим.

Статья 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ определяют общее имущество много- квартирного дома путем перечисления пообъектного состава такого имущества.

шире, и в отличие от перечня, содержащегося в п. 1 ст. 290 ГК РФ, не является исчерпывающим. Позднее законодатель пошел еще дальше и в изменениях в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ¹ уточнил перечень общего имущества в многоквартирном доме пу- тем перечисления его в подпунктах, внутри которых используются слова «в том числе», «включая», «иное», «иные». Анализируя их, можно выделить четыре группы элементов:

1. Конструктивные элементы, которые не могут быть частями квартир, например, межквартирные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, подвалы и т.п.

2. Ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также инженерное оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри помещений и обслу- живающее более одного помещения.

3. Отдельные помещения, предназначенные для удовлетворения социаль- но-бытовых потребностей, но не находящихся в собственности отдельных лиц, например, помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и др.

4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, а так- же иные объекты, расположенные на нем.

Как видим, законодатель более тщательно подошел к пообъектному определе- нию элементов, относящихся к общему имуществу, исходя из технического или социального назначения этих объектов, однако перечисление остается перечисле-

_нием.

Логичней предусмотреть критерии отнесения элементов и объектов к об- щему имуществу многоквартирного дома, а не пытаться использовать метод пе- речисления всего того, что возможно отнести к общему имуществу.

_{терии должны и могут учитываться, начиная с этапа создания проектной доку-}

¹ См.: ФЗ РФ от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.

– 2011. – № 23. – Ст. 3263.

ментации и получения необходимых согласований на этапе проектирования и строительства многоквартирного дома¹.

Анализируя перечень элементов, входящих в состав общего имущества с технической точки зрения, можно отметить, что все они конструктивно и про- странственно связаны между собой. Например, крыша и подвал соединяются ме- жду собой несущими конструкциями, начиная с фундамента, лестничными мар- шами и площадками, шахтами лифта и т.д. Инженерные коммуникации пронизы- вают все элементы дома, а также земельный участок. Элементы озеленения и бла- гоустройства, расположенные на земельном участке, также предназначенные для эксплуатации многоквартирного дома и благоприятного проживания людей. По- этому нет такого элемента, который бы не находился вне связи с другими. Отсюда можно выделить принцип – технической, пространственной и целевой взаимосвя- зи объектов общего имущества между собой.

Признаками (критериями) отнесения элемента к общему имуществу много- квартирного дома являются:

1) элемент (объект) не должен быть частью квартиры (нежилого поме- щения) и не должен находиться в собственности отдельных лиц;

2) предназначенность элемента (объекта) для обслуживания более чем одного помещения;

3) целевое назначение элемента (объекта) – для эксплуатации много- квартирного дома и удовлетворения социально-бытовых потребностей собствен- ников помещений;

4) расположение элемента (объекта) в пределах границ земельного уча- стка, выделенного под многоквартирный дом.

Все четыре признака должны быть в совокупности. Отсюда следует, что

_{объект, не отвечающий хотя бы одному из них, не может считаться общим.}

¹ См.: Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирова- ние института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к журналу «Хозяйство и право». – 2005. – № 4. – С. 9.

Применяя к элементам признаки, позволяющие отнести тот или иной объект к общему имуществу, все целиком общее имущество можно назвать единым не- делимым объектом. Однако каждый элемент имеет свое техническое название и предназначение, поэтому общее имущество можно наименовать комплексом эле- ментов. С юридической точки зрения – это комплекс имущества, к тому же его можно было бы признать недвижимым имуществом, так как формально он подпа- дает под признаки ст. 130 ГК РФ.

_{Не так давно ЖК РФ пополнился статьей 36.1}¹ _{об общих денежных средст-}

вах, которые будут находиться на специальном счете и предназначаться для про- ведения капитального ремонта в многоквартирном доме. Безусловно, что данные денежные средства собственников помещений принадлежат им не на вещном праве, а имеют обязательственную природу. Поэтому их нельзя отнести к элемен- там общего недвижимого имущества в многоквартирном доме. Однако их можно причислить к общему комплексу имущества сособственников, так как любой из них не может требовать выделения своей доли денежных средств. Помимо этого денежные средства имеют свойство следования при переходе права собственно- сти к новому приобретателю помещения в данном доме.

Остановимся на анализе общего недвижимого имущества. Разработчики ЖК РФ определяют общее имущество многоквартирного дома как комплекс не- движимого имущества, части которого предназначены для обслуживания, исполь- зования и доступа к помещениям². Общее имущество является объектом общей собственности, при этом отдельные элементы общего имущества не являются са- мостоятельными объектами права.

_{ства и выделить в натуре из него определенную долю, то есть невозможно опре-}

¹ См.: Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2012. – № 53 (Ч. 1). – Ст. 7596.

² См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова.

– С. 184.

деление пообъектной принадлежности общего имущества конкретным сособст- венникам. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, общее имущество в целом, так и доля в праве общей собственности может находиться только у собственников по- мещений в многоквартирном доме. Данное обстоятельство послужило основани- ем для вывода А.Е. Тарасовой о том, что в соответствии со ст. 129 ГК РФ общее имущество многоквартирного дома, как и доля в праве на общее имущество, яв- ляется объектом, ограниченным в обороте, который может принадлежать лишь определенному участнику – собственнику помещения в доме¹.

Несмотря на недопустимость распоряжения общим имуществом в виде от-

чуждения, оно, как представляется, не является абсолютным. Так, законодатель допускает возможность предоставления общего имущества многоквартирного дома в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). Налицо противоречие, заключающееся в том, что законодатель, определяя общее имуще- ство как единый неделимый объект, допускает возможность иным лицам исполь- зовать части общего имущества, которые могут оказаться в этом случае выделен- ными в натуре.

Другое противоречие состоит в том, что этим правом могут воспользоваться только иные лица, а не собственники помещений в таком доме.

В суд с иском о признании недействительным договора аренды кровли об- ратился собственник квартиры в многоквартирном доме к управляющей органи- зации. По заявлению истца данная сделка не соответствует закону, так как иму- щество, предоставленное в аренду, является общим имуществом, и передача в пользование иным лицам находится в компетенции общего собрания собствен-

_{ников помещений. Так как собрание не проводилось, то управляющая организа-}

¹ См.: Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме

// Жилищное право. – 2006. – № 11. – С. 67.

ция, заключив договор аренды, вышла за пределы установленных полномочий. В судебном заседании было установлено, что арендатором кровли является теле- радиокомпания, которая является собственником квартиры в этом же доме. Реше- нием суда первой инстанции, которое кассационная инстанция оставила без изме- нения, в иске было отказано. При этом суд указал, что поскольку договор аренды заключен не с иным лицом, а с собственником жилого помещения, следовательно, он же является и сособственником общего имущества. Обязательность принятия решения общего собрания по поводу возможности использования таким сособст- венником общего имущества не предусматривают ни Жилищный, ни Граждан- ский кодексы РФ. Кроме того суду не предоставлено доказательств нарушения прав истца на пользование общим имуществом. Сам по себе факт осуществления пользования частью общего имущества одним из сособственников не является нарушением прав других сособственников данного имущества¹.

Для устранения этого противоречия предлагаем установить правило, по ко-

торому часть общего имущества, сформированного в самостоятельный объект, может предоставляться в пользование третьим лицам и собственникам помеще- ний в данном доме для нужд, не связанных с эксплуатацией многоквартирного дома на основании договоров, при условии решения этого вопроса на общем соб- рании.

Практический опыт свидетельствует о том, что часто в многоквартирных домах эксплуатируются подвалы. Постройки подвального типа в основном счи-

_{таются местом размещения инженерных систем, но после проведения соответст-}

¹ См.: Определение Челябинского областного суда от 24 июня 2010 г. по делу № 33-5162/2010 // Архив Челябинского областного суда.

вующего обустройства становятся пригодными для самостоятельного использо- вания. Такие помещения на практике именуются встроенными.

На проблему необходимости и возможности выделения и отчуждения неко- торых объектов общего имущества в многоквартирном доме указывает ряд авто- ров. Так, Ю.П. Свит справедливо отмечает, что запрет на отчуждение общего имущества в целом логичен, однако запрет на отчуждение отдельных объектов не всегда обоснован¹. Е.С Ермаков предлагает дифференцировать имущество, нахо- дящееся в долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на «отчуждаемое» и «неотчуждаемое»².

Действительно, правовой режим общего имущества в многоквартирном до- ме как единого неделимого объекта призван обеспечить целевое назначение мно- гоквартирного дома – проживание людей. Поэтому передача в пользование и от- чуждение даже некоторых объектов общего имущества может повлиять на безо- пасную эксплуатацию всего многоквартирного дома и соответственно причинить вред жилым помещениям и проживающим в них людям. Этим объясняется столь категоричное отношение законодателя к отчуждению объектов общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, при существующей обязанности соб- ственников помещений содержать общее имущество, использование некоторых общих объектов для извлечения дополнительных средств (например, колясочных, дворницких, кладовых, консьержных, мансард, чердаков, подвалов и т.п.) было бы весьма полезно. Для исключения названного противоречия, на наш взгляд, не хватает методики, позволяющей установить объект общего имущества, который может быть технически и пространственно выделен, индивидуализирован и впо- следствии способный эксплуатироваться собственниками помещений для общих

_нужд.

Так, в суд обратился Комитет земельных и имущественных отношений Ис-

_{полнительного комитета муниципального образования Казани с иском к ООО}

¹ См.: Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жи- лищное право. – 2006. – № 6. – С. 7.

² См.: Ермаков В.С. Концепция построения правовой системы управления общим имуществом кондоминиума (многоквартирного дома) // Жилищное право. – 2004. – № 2. – С. 57-59.

«Аптека 36.6» (Общество). Причиной подачи иска заявитель назвал тот факт, что подвалы, находящиеся в многоквартирных домах, по его мнению, являются му- ниципальной собственностью. Поскольку один из них занят аптекой, помещение подлежит истребованию согласно ст. 301 ГК РФ. Ответчик против иска возражал и пояснил, что указанное помещение является техническим, поскольку внутри не- го располагаются коммуникационные сети. Именно поэтому подвальное помеще- ние такого типа принадлежит домовладельцам на праве общей собственности. Указанное Общество, которое также выступает в статусе собственника помеще- ния в доме, обратилось к прочим собственникам и получило согласие на обуст- ройство внутри подвала аптеки после проведения соответствующего ремонта. В суде первой инстанции иск был удовлетворен, поскольку суд посчитал, что к моменту введения в действия положений ЖК РФ у подвальных помещений уже был собственник. Апелляционным судом предыдущее решение было отменено, а кассационным судом решение апелляционной инстанции было поддержано. Оба суда исходили из факта, что спорные подвальные помещения являются техниче- скими, а поэтому домовладельцы имеют право общей собственности. Они и пере-

дали подвал Обществу в срочное пользование на безвозмездной основе¹.

В данной ситуации решающим значением стал тот факт, что в данном по- мещении находится имущество, которое обслуживает весь дом. Однако суды при разрешении споров о признании объекта общим или самостоятельным объектом часто исходят из того, что наличие в помещении оборудования, обслуживающего более одного помещения, не является достаточным основанием для признания помещения, в котором это оборудование находится, общим имуществом дома. Поэтому устанавливают, имеют ли спорные помещения самостоятельное значе-

_{ние, либо они предназначены исключительно для обслуживания всех помещений}

¹ См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 г. № 13391/09 по делу № а65-

7624/2008-СГЗ-14/13 // Справ.-правовая система «Гарант».

в жилом доме, для каких целей помещения предназначались первоначально, и как они использовалось в связи с этим¹.

Еще одним неурегулированным вопросом является следующее. Как отмеча- лось выше, общее имущество многоквартирного дома формально является не- движимым имуществом, однако закон не предусматривает необходимости госу- дарственной регистрации прав на данное имущество ни в целом, ни пообъектно. Когда будет выделен и индивидуализирован новый объект общего имущества, ос- нование возникновения прав на него можно отнести к созданию новой недвижи- мой вещи, что должно повлечь необходимость государственной регистрации прав на указанный объект.

Как справедливо замечает Е.М. Тужилова-Орданская, пользование такими объектами жителями многоквартирного дома при отсутствии какого-либо закон- ного титула только на основании права собственности на жилое помещение пре- вращает такое владение и пользование в фикцию. Как полагает автор, такой титул должен быть определен, в противном случае право владения и пользования сособ- ственников на общее вспомогательное имущество трудно передать и практически

невозможно защитить².

Представляется, что данный акт необходим также для соблюдения частных и публичных интересов, а именно для контроля со стороны государства за совер- шением сделок с элементами общего имущества в многоквартирных домах.

Таким образом, обязательность государственной регистрации таких объек- тов необходимо установить в ЖК РФ.

По данной проблеме обратим внимание на еще одно немаловажное обстоя- тельство. Чаще всего этапу выделения и индивидуализации объекта будет пред-

_{шествовать реконструкция элементов общего имущества. Законодатель преду-}

¹ См., например: Постановление Федерального Арбитражного Суда Уральского округа от 21 октября 2009 г. № Ф09-8168/09-С6 // Справ.-правовая система «Гарант»; Постановление Феде- рального Арбитражного Суда Уральского округа от 22 января 2009 г. № Ф09-9623/08-С6// Справ.-правовая система «Гарант»; Постановление Четырнадцатого Арбитражного Апелляци- онного Суда от 27 ноября 2008 г. по делу № А44-1312/2008// Справ.-правовая система «Гарант».

² Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве

России: Монография. – М.: ООО «Издательский дом «Буквовед», 2007. – С. 91.

сматривает одну из возможностей распоряжения общим имуществом путем про- ведения реконструкции. Реконструкция возможна только на основании решения, принятого квалифицированным большинством собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), а если реконструкция повлечет уменьшение общего имущества, то только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36

ЖК РФ). Причем уменьшение размера общего имущества возможно только путем его реконструкции.

Из вышесказанного следует, что выделение и индивидуализация объекта из состава общего имущества путем реконструкции возможна на основании не- скольких юридических фактов:

1. решения общего собрания собственников помещений в данном много- квартирном доме о реконструкции и выделении объекта из общего имущества и (или) последующего использования сформированного объекта;

2. решения, принятого органом местного самоуправления о согласовании реконструкции и выделения объекта из состава общего имущества;

3. акта приемочной комиссии о подтверждении завершения реконструк- ции объекта;

4. акта государственной регистрации права на выделенный объект.

Таким образом, при выделении и индивидуализации объекта из состава об- щего имущества путем реконструкции могут применяться аналогичные правила, установленные ЖК РФ для перевода нежилого помещения в жилое. Представля- ется, что вмешательство органов местного самоуправления необходимо в таких случаях для обеспечения безопасности, так как действия по реконструкции могут повлечь нарушение противопожарных, санитарных и иных требований, к ухуд- шению условий эксплуатации общего имущества и нарушению прав граждан. В данном случае проявляется элемент публичного регулирования.

Как показано выше, хотя и имеются проблемы в определении режима обще- го имущества в многоквартирном доме, его регламентации в ЖК РФ уделено дос- таточно места, что нельзя сказать о правовом режиме многоквартирного дома.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помеще- нием, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу¹ многоквартирным домом признается совокуп- ность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земель- ный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользова- ния в таком доме. Другого понятия законодатель не приводит. Заметим, что в приведенной дефиниции не упоминается об общем имуществе собственников помещений.

Итак, многоквартирный дом состоит из нескольких жилых и нежилых по- мещений и элементов общего имущества, предназначенных для обеспечения воз- можности пользования этими помещениями. Существуют различные мнения от- носительно правовой связи помещений и объектов общего имущества. Так, Вер- ховный Суд РФ разъяснил, что по смыслу действующего законодательства Рос- сийской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартир- ных домах, относятся к сложным вещам (самой квартиры), непосредственно удо- влетворяющих жилищные потребности граждан, а также других общих помеще- ний дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, кори- доры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспече- ния главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением². Мы при- держиваемся мнения тех авторов, которые отмечают, что позиция Верховного Суда РФ не совсем верна. Обосновывается это утверждение следующими довода- ми. В разъяснении суда не проводится разграничение в правовом режиме сложной вещи и главной вещи и принадлежности. Сложная вещь возникает в том случае, когда разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее их использо- вание по общему назначению. В соответствии со ст. 134 ГК РФ, действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные час-

_{ти, если договором не предусмотрено иное. Вещь, предназначенная для обслужи-}

¹ Утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 // Собрание зако- нодательства РФ. – 2006. – № 6. – Ст.702.

² См.: Определение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. № 78-ГОО-61 // Справ.- правовая система «Гарант».

вания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением (принадлеж- ность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст.

135 ГК РФ). Заметим, жилые и нежилые помещения и общее имущество в многоквартирном доме связаны не только по назначению, но и конструктивно, что не позволяет рассматривать их в качестве разнородных вещей. И еще одно важное обстоятельство заключается в том, что в составе сложной вещи невоз- можно сочетать объект материального мира и долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Такая доля не может быть выделе- на в натуре, и распорядиться ею также не возможно. Таким образом, исключается диспозитивность норм ст.ст. 134–135 ГК РФ. Кроме того, если рассматривать об- щее имущество в качестве составного элемента сложной вещи как ее принадлеж- ности, выходит, что на земельном участке размещены отдельные помещения с примыкающим к ним общим имуществом. Такой объект недвижимого имущест- ва как многоквартирный дом в этом случае отрицается полностью.

А. Казакова и О. Вилесова предлагают распространить на правовую взаимо- связь жилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущест- во правовой режим предприятия как имущественного комплекса и назвать его – имущественный комплекс собственника квартиры (жилого и нежилого помеще- ния)¹. В качестве возможного варианта эти же авторы предлагают рассмотреть еще одну юридическую конструкцию: право собственности на помещение в ка- честве «главного вещного» права и доля в праве собственности на общее имуще- ство дома в качестве «вещного права принадлежности»². Однако сами авторы тут же оговариваются, что существование указанной конструкции не предусмотрено действующим законодательством.

С.Г. Певницкий заявляет о принципиально новом объекте: имущественном комплексе – сложном неделимом недвижимом композитном объекте, в составе

_{которого существует главная вещь и неотделимая от нее принадлежность, кото-}

¹ См.: Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирова- ние института общего имущества многоквартирного дома и управления им. – С. 38.

² См.: Казакова А., Вилесова О. Там же. – С. 41.

рую автор предлагает назвать домовладением (а его собственников соответствен- но – домовладельцами)¹. Согласиться с мнением данного автора не представляет- ся возможным по причине уже названных недостатков, которые сопровождают взаимосвязь помещения как главной вещи и общего имущества как принадлежно- сти. Несколько иной подход был предложен И.А. Дроздовым. По его мнению, жилое помещение в широком смысле – «обслуживаемое имущество» состоит из собственно жилого помещения и имущества, предназначенного для его обслужи- вания – «обслуживающего», и являются сложной вещью. «Обслуживаемая» и

«обслуживающая» вещи представляют собой самостоятельные объекты граждан- ских прав и соотносятся между собой как главная вещь и принадлежность особого рода. Их раздельный оборот не допускается, в том числе и по соглашению сто-

_рон²_.

Таким образом, отнесение жилых и нежилых помещений к объектам граж- данских прав ни у кого не вызывает сомнения, а по отношению к общему имуще- ству единого мнения нет. Думается, что общее имущество в многоквартирном доме не может считаться самостоятельным объектом гражданского оборота в свя- зи с его зависимым, специфическим назначением. Безусловно, нельзя рассматри- вать жилые и нежилые помещения и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме вне связи с самим домом.

Законодатель не относит многоквартирный дом к жилым помещениям, сле- довательно, он не является объектом гражданских прав.

Подходы к определению правового режима многоквартирного дома у спе- циалистов различны. Так, И.А. Дроздов указывает на то, что многоквартирный дом не является самостоятельным объектом недвижимости и представляет собой совокупность одной «обслуживающей» вещи и нескольких «обслуживаемых» ве-

_{щей, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц}³_.

¹ См.: Певницкий С.Г. Право коммунальной собственности в многоквартирных домах // Юрист.

_{– 2006. – № 2. – С. 52-54.}

² См.: Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование.

_{– М.: Статут, 2006. – С. 69.}

³ См.: Дроздов И.А. Там же. – С. 90.

Ю.П. Свит относит многоквартирный дом к особой категории имуществен- ных комплексов – составных вещей¹. С.Г. Певницкий также считает многоквар- тирный дом имущественным комплексом – типа квазиобъектом. По мнению авто- ра, дом является единым объектом не гражданских прав, а публичного (градо- строительного и технического) регулирования².

Несколько иное мнение у Е.А. Чефрановой. Она относит многоквартирный дом к техническим объектам, который не признается ни единой недвижимой ве- щью, ни единым объектом вещных прав. Это комплекс недвижимого имущества, комплекс самостоятельных объектов недвижимости, которые по отдельности уча- ствуют в гражданском обороте³. Обосновывая свое утверждение, Е.А. Чефранова приводит мнение В.В. Чубарова, который полагает, что признание помещений са- мостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически⁴. Как видно, эти авторы относят многоквартирный дом к объекту публичных прав.

Мы поддерживаем точку зрения о многоквартирном доме как о недвижи- мом имущественном комплексе и предлагаем признать его единым объектом управления и возможным (в определённых случаях) единым объектом граждан- ского оборота. Обоснуем данную позицию.

Исходя из классификации объектов гражданских прав (ст. 129 ГК РФ), мно- гоквартирный дом можно было бы отнести к иному имуществу, а именно имуще- ственному комплексу.

Воспользуемся родовыми признаками имущественного комплекса как пра-

_{вовой конструкции, выделенной В.А. Беловым}⁵_{. К ним относятся: сложносостав-}

¹ См.: Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома.

_{– С. 6.}

² _{См.: Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах. – С. 7.}

³ См.: Чефранова. Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме.– С. 15.

⁴ См.: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта не- движимости // Право и экономика. – 2003. – № 3. – С. 15.

⁵ См.: Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. – М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2004. – С. 64.

ной характер имущественного комплекса, то есть комплексность; имущественное содержание данного комплекса; его целевое назначение; частичная оборотоспо- собность. Безусловно, многоквартирный дом обладает признаком комплексности, так как состоит из нескольких помещений (жилых и нежилых), элементов общего имущества и общих денежных средств, находящихся на специальном счете. Дан- ный комплекс носит имущественный характер, так как в его состав включаются непосредственно недвижимые вещи, а также доля в праве на общие объекты и до- ля в праве на денежные средства, которые по своей сути является имущественным правом, только первая носит вещный характер, а вторая – обязательственный. Яв- но также прослеживается и единое целевое назначение – обеспечение общих по- требностей собственников помещений в проживании и безопасной эксплуатации и надлежащем содержании и ремонте данного объекта. Проблема возникает при применении признака оборотоспособности. Многоквартирный дом в целом как имущественный комплекс исключен из гражданского оборота. Это подтверждает- ся и ЖК РФ, который не относит многоквартирный дом к объектам жилищных прав. Однако с таким положением трудно согласиться, так как если сопоставить нормы об объектах жилищных прав (ст. 16 ЖК РФ) и видах жилищных правоот- ношений (ст. 4 ЖК РФ), то можно прийти к выводу о том, что отдельные жилищ- ные отношения, такие как управление многоквартирными домами (подп. 8 ч.1 ст. 4 ЖК РФ), возникают по поводу объекта, не относимого к объектам жилищ- ных прав. На наш взгляд, это вызвано неудачной попыткой законодателя разгра- ничить гражданские и жилищные отношения.

По мнению А.Е. Тарасовой, многоквартирный дом как комплексный объект следует рассматривать в качестве объекта одновременно гражданских и жилищ- ных прав, учитывая, что отношения по управлению многоквартирным домом по своей сути являются гражданско-правовыми, обладающими спецификой, прояв- ляющейся в жилищной сфере¹. Автор предлагает разграничить объекты жилищ-

_{ных прав, предназначенные непосредственно для проживания (квартиры, комна-}

¹ См.: Тарасова А.Е. Оборотоспособность объектов общего имущества в многоквартирном до- ме. – С. 67.

ты, части квартир, немногоквартирный жилой дом), а также объекты жилищных прав, по поводу которых складываются иные жилищные отношения, в том числе управленческие (многоквартирный дом, общее имущество многоквартирного до- ма, объекты общего имущества многоквартирного дома). С позиции ГК РФ и ЖК РФ первые объекты являются оборотоспособными, вторые исключены из оборота или ограничены в обороте.

Воспользовавшись данной классификацией, можно сказать, что многоквар- тирный дом является объектом гражданских прав, ограниченным в обороте. Каза- лось бы, что такое утверждение исключает применение признака оборотоспособ- ности имущественного комплекса к многоквартирному дому.

Такая же проблема возникла перед В. А. Беловым, когда он примерял родо- вые признаки имущественного комплекса к кондоминиуму. Признак – оборото- способность данного объекта присутствует, но в измененном виде: единая юри- дическая судьба кондоминиума устанавливается не ради превращения такового в единый объект прав, а ради объединения в кондоминиуме элементов, становя- щихся объектами фактического господства лиц, которым предоставлена возмож-

ность управления кондоминиумом в целом¹.

ЖК РФ отказался от конструкции кондоминиума, однако оставил понятие общего имущества многоквартирного дома как неотъемлемую часть самого дома. Многоквартирный дом не является единым объектом одного субъективного пра- ва, однако является составным объектом прав, принадлежащих одновременно не- скольким лицам. Особенностью данного объекта является то, что он включает в себя технически и пространственно неотделимые между собой помещения, при- надлежащие разным лицам на праве индивидуальной собственности и элементы, относящиеся к общему имуществу, находящиеся в общей собственности этих лиц. При этом важно разграничить круг отношений управомоченных лиц друг с дру- гом и их отношения со всеми остальным. Так, для решения вопросов повседнев-

_{ного пользования и содержания индивидуальных жилых помещений, которые не-}

¹ См.: Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт догматической конструкции по российскому гражданскому праву. – С. 64.

возможны без использования общего имущества, необходима общая воля всех собственников (одновременно сособственников по отношению к общему имуще- ству). Контрагенты в лице управляющих и ресурсоснабжающих организаций, другие лица, противостоящие нескольким управомоченным лицам, должны ви- деть единую волю, сформированную на общем собрании. Решения общих собра- ний как раз и устанавливают порядок осуществления правомочия пользования (т.е. фактических действий) в отношении многоквартирного дома и распоряже- ния, в установленных законом пределах, (т.е. юридических действий) в отноше- нии общего имущества (отдельных его частей). С этих позиций многоквартирный дом должен признаваться единым объектом управления. Это можно подтвердить тем, что согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление должно исходить из конкретных требований: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания гра- ждан, надлежащее содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, а также решение во- просов пользования этим имуществом. Из перечисленных целей (требований) видно, что осуществление первых трех составляющих управления обращено в первую очередь на благоприятное и безопасное пользование жилыми помеще- ниями, а точнее, на их должную эксплуатацию, что нельзя сделать без использо- вания общего имущества.

Здесь обратимся к исследованию вопроса – что представляет собой поме- щение в многоквартирном доме. С точки зрения частноправового регулирования, это объект гражданских прав. Однако если рассмотреть помещения как объект недвижимости, то можно заметить, что это трехмерное пространство, огорожен- ное по периметру несущими стенами и перекрытиями, которые относятся к об-

_{щему имуществу всех собственников}¹_{. Собственнику индивидуального помеще-}

¹ В проекте изменений в ГК РФ введено понятие помещения, под которым понимается часть здания или сооружения, ограниченное трёхмерным замкнутым контуром, пригодное для ис- пользования (ст. 289). См.: Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в часть первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Опубликовано 8 апреля 2012 г. на Интернет-портале «Российской газеты». – Режим доступа: http:// www.rg.ru/2012/04/06/gk-popravki-site-dok.html.

ния принадлежат лишь перегородки, двери, окна, а также внутренняя отделка стен и перекрытий, так как они обслуживают только одно помещение.

Таким образом, помещение в многоквартирном доме – это юридическая фикция. Пользование помещением тесно связано с надлежащей эксплуатацией общего имущества в многоквартирном доме. Действия по осуществлению этих задач носят преимущественно фактический характер.

Четвертая цель управления – решение вопросов пользования общим имуще- ством в многоквартирном доме касается только общего имущества, и действия по их реализации носят юридический характер. Подробный анализ целей (требова- ний), предъявляемых к управлению многоквартирным домом, представлен в тре- тьей главе.

Таким образом, исходя из требований к управлению именно многоквартир- ный дом целиком, а не только общее имущество в доме, должен являться объек- том управления. А управление общим имуществом в виде решения вопросов пользования является одной из составляющих управления многоквартирным до-

_мом.

Подтверждение нашего вывода можно обнаружить в Правилах осуществле- ния деятельности по управлению многоквартирными домами¹, которые устанав- ливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению много- квартирным домом. В них установлено, что управление должно осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени фи- зического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартир- ного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном

_{доме (п. 3 Правил …).}

¹ См.: Постановление правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «Правила осуществления дея- тельности по управлению многоквартирными домами» // Собрание законодательства РФ. –

2013. – № 21. – Ст. 2652.

Такой порядок вещей тем более относится к случаю, когда все помещения в многоквартирном доме находятся в собственности одного лица, так как режим общего имущества в таком случае сохраняется, управлять необходимо как им (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ), так и индивидуальными помещениями.

В больших городах стали появляется примеры использования многоквар- тирных домов в качестве гостиниц или доходных домов собственником помеще- ний, в котором является одно лицо.

До недавнего времени единственной возможностью решения жилищной проблемы для большинства россиян оставалась покупка жилья. Сейчас ситуация меняется. В Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде строятся доходные дома, квартиры в которых сдаются внаем. Рынок продаж жилья не может беско- нечно развиваться. Рынок аренды (найма) более гибкий и емкий, он способен по- теснить рынок продаж. Такое жилье появляется и в Челябинске, таких проектов пока единицы, и они носят социальную направленность. Группа компаний

«Стройком» сдала в многоквартирном доме подъезд под коммерческую аренду для студентов двух крупных ВУЗов: ЧелГУ и ЮУрГУ. Строительная организация КПДиСК построила доходный дом «Островский». СК «Артель-С» намеревается возвести дом, два подъезда в котором предназначены под коммерческий найм¹.

Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект, заклады- вающий основы создания в России института некоммерческого найма жилья. За- конопроект разработан для решения жилищной проблемы, так называемого сред- него класса, который по уровню дохода не имеет права на господдержку, но при этом не может приобрести жилье за счет собственных или заемных средств по рыночной цене. Как отмечается в пояснительной записке к законопроекту, уже се- годня складываются такие отношения в сфере найма жилья, которые нельзя отне- сти ни к социальным, ни к коммерческим. В ЖК РФ предлагается ввести такие понятия, как «наемный (арендный) многоквартирный дом», «наемный (арендный)

_{жилой дом» и «комплекс наемных (арендных) жилых домов». Предполагается,}

¹См.: В Челябинске опять начнут строить доходные дома. [Электронный ресурс]. – Режим дос- тупа: http://www.mediazavod.ru/articles/108410

что в основном в целях предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома¹.

Развитие общественных отношений в скором времени потребует решения вопроса о придании таким домам режима единого объекта. Например, в том слу- чае, если собственник всех помещений решит продать все помещения другому единственному собственнику (собственникам сообща). Есть ли тогда необходи- мость перегружать работу регистрирующих органов и «плодить» множество не- обходимых документов, подтверждающих сделки по каждому помещению? Пред- ставляется, что проще было бы оформить одну сделку с одним объектом прав.

_{В Концепции развития гражданского законодательства}² _{можно увидеть под-}

тверждение наших размышлений. Так предлагается, что если лицо, которое при- обрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в собственность на здание в целом. В случае объедине- ния всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей доле- вой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные по-

мещения в указанном здании прекращается³.

Как видно из приведенных положений, предлагается признать здание с жи- лыми помещениями, в частности многоквартирный дом, самостоятельным объек- том права собственности, при условии, что право будет зарегистрировано на зда- ние в целом, а не на отдельные помещения в нем. При этом собственником мно- гоквартирного дома может быть как одно лицо, тогда это будет объект индивиду- альной собственности, или несколько лиц, тогда здание целиком будет принадле- жать этим лицам на праве общей собственности.

Мы поддерживаем данные предложения, однако считаем их недостаточны-

_{ми в связи с тем, что останется неопределенность в установлении режима много-}

¹ См.: Некоммерческий найм жилья будет. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://

_{www.vecherka.su/katalogizdaniy?id=45770.}

² См.: Указ Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствова- нии Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2008. – 23 июля.

³ См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. – М.: Статут, 2009. – С. 6.

квартирного дома в том случае, когда сохраняется вариант нескольких индивиду- альных прав на помещения и общих прав на общее имущество. На наш взгляд, необходимо законодательно признать многоквартирный дом объектом недвижи- мости в любом случае, однако требование о государственной регистрации прав на него будет необходимо в зависимости от ситуации. Если собственник решит объ- единить все помещения в многоквартирном доме в один объект, то государствен- ная регистрация будет обязательна, и после нее дом будет считаться свободным в обороте. Если сохраняется традиционный вариант, то регистрации прав на дом целиком не требуется, и в этом случае он будет считаться объектом, ограничен- ным в обороте. В данном случае признание многоквартирного дома объектом гражданских прав устанавливается не ради превращения такового в единый объ- ект прав для экономического оборота, а ради объединения в единое целое элемен- тов, являющихся объектами фактического господства лиц, в чьи повседневные обязанности входит содержать и управлять общим имуществом. Представляется, что при такой ситуации будет соблюден баланс частных и публичных интересов при управлении многоквартирными домами.

В том и другом случаях многоквартирный дом должен подлежать техниче- скому (инвентаризационному) учету.

Обязанность по содержанию и управлению многоквартирным домом, нахо- дящимся в собственности одного или нескольких лиц целиком, должна быть за- конодательно закреплена за собственником (сособственниками) не только в ГК РФ, но и ЖК РФ. Обязанность эта должна отвечать тем требованиям, которые установлены в ст. 161 ЖК РФ для многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат разным лицам. Законодательное закрепление необходимо для того, чтобы в дальнейшем не возникли ситуации, когда собственник (сособственники) многоквартирного жилого дома как единого объекта прав собственности, не осу- ществляющий должного его содержания, эксплуатации и капитального ремонта, не мог ссылаться исключительно только на ст. 210 ГК РФ о бремени содержания имущества, безотносительно к соблюдению специальных требований, утверждая, что жилищное законодательство на них не распространяется, так как обязанность

содержания и управления многоквартирным домом для таких случаев не закреп- лена в ЖК РФ.

С учетом данных предложений многоквартирный дом можно будет при- знать объектом одновременно жилищных и гражданских прав.

Обозначим еще несколько моментов, которые помогут разобраться в правовом режиме многоквартирного дома.

В 2009 г. наша страна приступила к новому этапу реализации государствен- ной политики в сфере энергосбережения и повышения энергоэффективности. Большой потенциал экономии энергоресурсов находится в жилищном секторе, а именно при эксплуатации жилищного фонда. Федеральный закон от 23 ноября

2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффек- тивности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон «Об энергосбережении»)¹ установил, что многоквар- тирные дома должны соответствовать требованиям энергетической эффективно- сти и требованиям по их оснащенности приборами учета потребления ресурсов, а собственники помещений обязаны нести бремя расходов на проведение обяза- тельных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эф- фективности многоквартирного дома. Обратим внимание на то, что установления Закона (ст. 12) направлены на многоквартирный дом в целом, а не на его состав- ные элементы (помещения и общее имущество). С технической стороны это легко объяснимо: наибольший эффект по сокращению, например, теплопотребления на отопление дают мероприятия, осуществляемые в масштабе всего дома.

Исследования показывают, что при эксплуатации традиционного много- этажного жилого дома через стены теряется до 40% от общего количества тепло- потерь, через окна – 18%, подвал – 10%, крышу – 18%, вентиляцию – 14%. По-

_{этому свести теплопотери к минимуму возможно только при комплексном подхо-}

¹ См.: Собрание законодательства РФ. – 2009. – № 48. – Ст. 5711; – 2012. – № 53 (ч. 1). – Ст.

7595.

де к энергосбережению¹. С 2012 г. началось техническое освидетельствование жилых домов на класс их энергетической эффективности. Соответствующие ука- затели должны быть вывешены на фасадах домов.

Таким образом, обязанность собственников помещений в многоквартирном доме в виде выполнения мероприятий по энергосбережению и повышению энер- гетической эффективности распространяется не только на общее имущество, но и на весь дом в целом, так как многоквартирный дом – такой объект, вне которого ни индивидуальные помещения, ни общее имущество существовать не могут.

Зададимся вопросом, весь ли объем обязанностей по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома лежит на собственниках помещений?

Энергоэффективность жилых домов зависит от деятельности множества различных организаций и лиц, принимающих участие в проектировании, строи- тельстве, управлении и эксплуатации этих зданий. В связи с этим Закон «Об энер- госбережении» для каждых из них устанавливает специальные обязанности и полномочия. Проанализировав положения Закона, можно сделать следующий вы-

_вод.

Деятельность по энергосбережению и повышению энергетической эффек- тивности многоквартирного дома осуществляется одновременно на трех уровнях:

первый уровень – деятельность собственников помещений в многоквартир- ном доме;

второй уровень – деятельность ресурсоснабжающих организаций, управ- ляющих организаций, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иных лиц, привлекаемых по договорам собственниками помещений и отвечающих за содержание общего имущества и за

_{обслуживание внутридомовых инженерных систем;}

¹ См.: Матиящук С.В. Комментарий к Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). – Юстицинформ,

2010. // Справ.-правовая система «Гарант».

третий уровень – деятельность публичных образований (Российской Феде- рации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований) в лице соответствующих органов и организаций.

На каждом уровне существуют соответствующие обязанности и полномо- чия, которые тесно связаны с деятельностью по управлению многоквартирными домами и жилищно-коммунальным комплексом в целом. Они заключаются в сле- дующем.

На первом уровне собственники обязаны обеспечивать надлежащее состоя- ние указателя класса энергетической эффективности многоквартирного дома и при изменении класса обеспечивать замену этого указателя; обязаны нести расхо- ды на проведение мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэф- фективности.

На втором уровне лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, обязано проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энер- гетической эффективности. Организация, осуществляющая снабжение энергети- ческими ресурсами многоквартирного дома на основании публичного договора, регулярно (не реже, чем один раз в год) обязана предлагать перечень мероприятий для многоквартирного дома, проведение которых в большей степени способству- ет энергосбережению поставляемых этой организацией в многоквартирный дом энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их ис- пользования. Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регу- лярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энерге- тических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

На третьем уровне в полномочия публичных образований входит формиро- вание и осуществление государственной политики в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности; разработка и реализация федераль- ных, государственных и муниципальных программ в области энергосбережения и

повышения энергетической эффективности; установление правил определения классов энергетической эффективности многоквартирных домов; установление перечня обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энерге- тической эффективности в отношении общего имущества собственников поме- щений в многоквартирном доме; определение форм и методов государственной поддержки в области энергосбережения и повышения энергетической эффектив- ности и ее осуществление; координация мероприятий по энергосбережению и по- вышению энергетической эффективности и контроль за их проведением; органи- зация информационного обеспечения мероприятий по энергосбережению и по- вышению энергетической эффективности.

Как видно, государство пытается выстроить комплексный подход по энер- госбережению и повышению энергоэффективности российской экономики и жи- лищно-коммунального комплекса в частности, составными единицами которого являются многоквартирные дома. При этом реализация всех намеченных про- грамм должна проходить в тесном взаимодействии государства, государственных и частных организаций и собственников помещений в многоквартирных домах. Однако при любой инициативе государственной власти и органов местного само- управления большая роль в решении проблемы повышения энергоэффективности многоквартирных домов принадлежит именно собственникам квартир. От их ак- тивного исполнения своей обязанности по управлению многоквартирным домом будет зависеть и его энергоэффективность.

Проанализируем еще одну проблему, которая поможет определить правовой режим многоквартирного дома.

Рассматривая многоквартирный дом как единичное здание, нельзя забывать о том, что оно является элементом городской инфраструктуры¹. Городская инфра- структура – это все, что обеспечивает нормальное существование людей в городе.

_{Многоквартирный дом не может существовать без водоснабжения и водоотведе-}

¹ Инфраструктура – совокупность зданий, сооружений, систем, служб, необходимых для функ- ционирования процесса материального производства и обеспечения повседневной жизни насе- ления / География. Современная иллюстрированная энциклопедия. Под ред. проф. А.П. Горки- на. – М.: Росмэн, – 2006. [Электронный ресурс] // http://dic.academic.ru/dic.nsf/socio/1346.

ния, тепло-, энерго-, газоснабжения. Все это относится к производственной ин- фраструктуре. К многоквартирному дому примыкают проезды и стоянки для ав- тотранспорта. У большинства домов имеются детские игровые или спортивные площадки, элементы озеленения и благоустройства – все это входит в социальную инфраструктуру.

Инженерные коммуникации пронизывают весь многоквартирный дом, от- носятся к общему имуществу и являются одновременно структурной единицей большого коммунального комплекса, который обеспечивает необходимое суще- ствование всего городского сообщества. Поэтому благоприятные условия прожи- вания людей в многоквартирных домах напрямую зависят от технического со- стояния коммуникаций не только в конкретном доме, но и всего коммунального комплекса. Это касается также качества предоставляемых коммунальных услуг.

Тенденция возведения огромных микрорайонов, застроенных многоквар- тирными домами с типовой планировкой в индустриальный (советский) период сохранилась и в современных условиях. В постсоветский период строительство жилых домов было передано в частные руки, а цель предпринимательства, как из- вестно, получить прибыль. На практике строительство жилья окупается намного быстрее, чем строительство коммуникаций и социальных объектов, поэтому за- стройщики стали строить и продавать жилую недвижимость, не заботясь о созда- нии новых, ресурсосберегающих инженерных сетей и объектов благоустройства. Отсутствие коммуникаций усугубилось еще изношенностью сетей, построенных в советское время. В не лучшем состоянии оказались детские игровые площадки и элементы благоустройства. В результате увеличения количества личных автомо- билей возникла нехватка парковочных мест рядом с жилыми домами, появилась еще и транспортная проблема.

Одной из главных причин этих проблем – длительное отсутствие принятой на государственном уровне концепции развития российских населенных пунктов,

_{существовавшее до введения второго Градостроительного кодекса РФ}¹_{. Это во-}

¹ См.: Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 16.; – 2012. – № 53 (ч. 1).

– Ст.7619.

прос градостроительной политики, и, хотя он относится к сфере публичного регу- лирования, без обозначения некоторых проблем нам не обойтись. Одна из них со- стоит в следующем.

В состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный уча- сток с элементами благоустройства и озеленения. Это еще раз подтверждает ком- плексность такого объекта как многоквартирный дом. Действующим законода- тельством установлено, что земельный участок, который сформирован до введе- ния в ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников поме- щений в многоквартирном доме. Если земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), то на основании решения общего собрания собствен- ники могут обратиться в органы государственной власти или органы местного са- моуправления с заявлением о его формировании (п. 2, 3 ст. 16 Вводного закона¹).

Большинство земельных участков под многоквартирными домами

в российских городах не сформированы, так как процесс формирования достаточ- но трудозатратный и технически непростой и решать его надо не в отношении от- дельного здания, а в масштабе квартала, микрорайона и всего поселения. Пробле- ма состоит в следующем. Земельный участок характеризуется не только показате- лями площади, но и конкретной геометрией, конфигурацией, реперными точками размещения на земной поверхности. Это делает бессмысленным определение гра- ниц земельного участка уже существующего здания с помощью каких-то норма- тивных показателей абстрактной площади (так, земельный участок, представ- ляющий собой круг диаметром 300 м. и полутораметровая полоса отмостки жило- го многоквартирного дома длинной в 400 м. могут иметь одну и ту же площадь). На практике границы земельного участка под многоквартирным домом опреде- ляются минимально необходимыми расстояниями от фасада здания, противопо- жарными разрывами, требованиями инсоляции и аэрации помещений, геологией и

_{т.п. Очерченный в соответствии с этими минимально необходимыми требования-}

¹ См.: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрании законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 15.

ми земельный участок будет иметь конкретную конфигурацию и площадь, как меньше, так и больше установленной (предполагаемой) нормы. Так, в централь- ной части городов, где плотность застройки велика, участки под многоквартир- ными домами неизбежно будут накладываться друг на друга, и встанет вопрос о том, как развести пересекающиеся интересы жителей рядом стоящих домов (особенно, если они обслуживаются разными управляющими организациями). В этом случае целесообразнее было бы собственникам соседних домов догово- риться и выбрать для управления одну управляющую организацию, которая бы и отвечала за обслуживание общей территории. А вернее, во избежание споров та- кое требование закрепить в ЖК РФ. Другая проблема возникнет, если после опре- деления минимально необходимого размера земельных участков под многоквар- тирными домами в микрорайоне между ними останутся клинья территорий, кото- рые никому не будут принадлежать и дальнейшее использование таких участков ввиду их неудачной геометрии, малых размеров, местоположения в квартале и прочих обстоятельств могут исключать дальнейшую возможность их использова- ния. Как показывает практика такая земля (клинья) быстро превращается в меж- домовые свалки мусора. Кроме того, в пределах микрорайона могут обнаружиться территории, которые принадлежат не конкретно какому-либо многоквартирному дому, а сразу нескольким. Это территории, составляющие микрорайонное благо- устройство, – рекреации, малые спортивные сооружения, бельевые, детские пло- щадки, площадки для выгула собак и т.п. Обычно их причисляют к категории зе- мель общего пользования, которые закреплены как муниципальная собствен- ность. Городским жителям обычно нет никакого дела до этих разбросанных внут- ри кварталов и микрорайонов земельных участков и закрепление за ними в каче- стве собственника города губительно для них. Такое положение вещей будет про- должать стимулировать жителей к равнодушному и бесхозяйственному отноше- нию к этим территориям. Было бы целесообразным признать право общей собст- венности на такие участки за собственниками окружающих их зданий. Это вопрос частноправового характера. Однако сразу встанет вопрос о целесообразности вве- дения земельного налога на сформированные земельные участка под многоквар-

тирными домами, особенно на те, которые имеют достаточно большие размеры. На наш взгляд, такой налог устанавливать не следует, так как собственники по- мещений в многоквартирных домах и так будут нести финансовую нагрузку по содержанию придомовой территории, в чем собственно и заинтересованно госу- дарство. А это уже вопрос публичного регулирования.

Таким образом, земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, необходимо формировать на основе комплексного развития всего кварта- ла или микрорайона в соответствии с градостроительным и земельным законода- тельством (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Необходимо отметить, что градостроительное законодательство относится к сфере публичного регулирования и находится в стадии становления. В совет- ский период существовали отдельные нормативные акты, регулирующие градо- строительную деятельность, и только в 1998 году был принят первый Градо- строительный кодекс РФ¹, который просуществовал всего шесть лет.

Как отмечают специалисты, этот кодекс сыграл свою положительную роль,

но перестал отвечать потребностям и реалиям жизни, так как принимался в пери- од острых дискуссий вокруг проекта Земельного кодекса РФ и регулировал толь- ко ряд вопросов предоставления земельных участков и осуществления застройки².

Поэтому был принят второй Градостроительный кодекс РФ. Главная цель его принятия – обеспечение устойчивого развития территории и благоприятной среды жизнедеятельности населения. Для ее достижения вводится обязанность органов власти утверждать документы по развитию территорий и вводится ответ- ственность за непринятие таких документов.

Соответственно проблема формирования земельных участков под много- квартирные дома напрямую зависит от принятия, утверждения и реализации до-

_{кументов по развитию территорий.}

¹ _{См.: Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 19. – Ст. 2069.}

² См.: Ковалева Е. Градостроительный кодекс Российской Федерации (новое в законодательст- ве) // Хозяйство и право. – 2005. – № 8. – С. 3.

Итак, многоквартирный дом как комплексный недвижимый объект, распо- ложенный на определенном земельном участке, является одновременно инфра- структурным элементом квартала, микрорайона и в целом города (поселения). И эффективное управление многоквартирным домом, в частности в отношении земельного участка, зависит от обеспечения органами местного самоуправления устойчивого развития территорий.

Приведенные примеры доказывают, что многоквартирный дом в целом яв- ляется объектом частноправового и публично-правового регулирования.

Подводя итог исследованию правового режима общего имущества и самого многоквартирного дома, дадим понятие «многоквартирный дом», исходя из целей (требований) управления и комплексности правового регулирования отношений, с этим объектом, включающего жилищное, гражданское и градостроительное за- конодательства.

Многоквартирный дом – это здание жилого назначения, включающий в себя индивидуальные помещения и общее имущество собственников помещений, объ- ект управления и технического учета, элемент градостроительной инфраструкту- ры квартала, микрорайона, и города в целом (поселения).