НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ОБОРОТА

Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция – это гражданско-правовая сделка.

Статус недвижимости регулируется общими принципами и нормами гражданского права (Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ) и специальными законодательными и подзаконными актами (Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, закон о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другие).

Недвижимое имущество является объектом гражданских прав. Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, т. е. могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правоприемства. Ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ):

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты …….

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (Ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью.

Например, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах или других хозяйственных объединениях.

Основой для возникновения и существования рыночного оборота является право собственности.

В соответствии со ст. 209 п.1 ГК РФ: Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Владение – законная (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им обладать.

Пользование – законная возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования данного имущества путем извлечения из него его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение – возможность определять юридическую судьбу данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и др.).

Правомочия собственника могут быть распределены между разными лицами.

Например, арендатор объекта недвижимости имеет право владения и пользования, но не имеет права распоряжения имуществом.

Например, квартиросъемщик имеет право владения и ограниченного пользования (для проживания, без извлечения выгоды), но не имеет права распоряжения.

Каждое из перечисленных правомочий собственника само по себе или в сочетании с другими может быть уступлено другому лицу, то есть стать предметом рыночного оборота.