ОБМЕН ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Обмен жилых помещений – основная операция с помощью которой наниматель жилого помещения, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, может поменять свое жилье, не расторгая отношений с государством, как собственником жилищного фонда.

Статья 67 Жилищный кодекс РФ (Ст. 67 ЖК РФ) устанавливает, что

«Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе проживающим в другом населенном пункте. Обмен жилого помещения производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.»

Обмен жилыми помещениями оформляется путем выдачи обменного ордера. Обменивающие стороны получают ордера на обмен в жилищном органе местной администрации, по месту нахождения которой находится одно из обмениваемых помещений. Выбирают наниматели сами.

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента выдачи обменных ордеров.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры, а также одной или несколько комнат, находящихся в пользовании нанимателя. Обмену подлежат также смежные, не изолированные комнаты.

Не подлежат обмену:

1. Нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма.

2. Дом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.

3. Предстоит капитальный ремонт дома с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

4. Если жилое помещение является служебным.

5. Если жилое помещение находится в общежитии.

6. В связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Обмен может производиться между двумя, тремя и более нанимателями, проживающих как в одном, так и в разных городах, поселках, населенных пунктах.

Для обмена жилыми помещениями необходимо письменное согласие проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих.

Если наниматель является ограниченно дееспособным лицом (лицо, находящееся под опекой, или попечительством) необходимо письменное согласие опекуна (попечителя).

Если в результате обмена граждане, пользующие жилыми помещениями по отдельным договорам найма, объединяются в одну семью для проживания в одной квартире, им выдается один ордер и заключается один договор найма жилого помещения, на полученное по обмену жилье. И наоборот, если члены семьи желают проживать раздельно по отдельным договорам найма и в результате обмена получают два и более жилых помещения, то им выдаются отдельные ордера и заключаются отдельные договоры найма.

Совершеннолетние члены семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и других членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселится в качестве члена семьи нанимателя.

При отсутствии согласия членов семьи нанимателя на обмен любой из них вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

В судебном порядке обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным:

1. Если были нарушены в ходе обмена жилыми помещениями требования, предусмотренные законодательством.

2. По основаниям, установленным гражданским законодательством признания сделки недействительной.

Если обмен признан недействительным, то стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Убытки возмещаются пострадавщей стороне, виновной стороной, если обмен был признан недействительным из неправомерных действий этой стороны.